投資可行性分析方法精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇投資可行性分析方法，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

可行性分析研究在企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項目的決策與運用中具有十分重要的意義，它是以實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項目最小投入、最佳的投資效果為目標的科學性分析方法，它從企業(yè)標準評價出發(fā)，通過對企業(yè)開發(fā)項目投資可行性步驟分析，給出企業(yè)前期工作重點，以編制項目計劃任務書。企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析是一項重要工作，它可以保證企業(yè)項目運營成本最小化、企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項目運行得以順利完成。

二、經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性概述

1.經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析

經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析是一項較為成熟的理論，它被廣泛應用于多項學科，通過對項目的宏觀政策、外部環(huán)境及發(fā)展預期等進行全面分析，以項目擬建市場前景，確定項目在技術上、經(jīng)濟上是否具有可行性，盡可能的保證項目效果最優(yōu)化，以輔助決策者做出決策；可行性分析不斷完善，并且逐漸被運用在許多領域，尤其是在企業(yè)項目決策中，其表現(xiàn)出明顯的完整與科學性。隨著經(jīng)濟體制不斷改革，我國經(jīng)濟建議中也引入了可行性研究，國家出臺了相關文件，對經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析加以規(guī)定，以保證決策民主與科學性。

經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析比較復雜，并且需要消耗大量資金，受外部因素的影響，此時企業(yè)開發(fā)項目面臨具大風險及很多不確定性，在進行投資決策時需要研究項目開發(fā)可行性，以得到最佳方案，確定項目潛在風險及未來收益，企業(yè)在進行決策時充分吸收可行性分析結果，立項過程以可行性分析報告對各項目的可行性做出評價。

2.經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析特點

首先，經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析目的是研究項目是否具有可行性，找到適合企業(yè)的項目，而項目的可行性需要從：經(jīng)濟可行性及技術可行性入手分析，即企業(yè)當前的經(jīng)濟實力與技術能力是否可以有效實施項目。

其次，經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析是最基礎的準備工作，這是一個項目付諸實施的重要支撐，此時它已不只是尋找實施項目的依據(jù)，而是為了項目實施過程中盡可能減少決策失誤的工具，成為項目的規(guī)劃圖，對整個項目全過程加以思考。

第三，經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析并非容易的事，需要相關人員進行市場調(diào)查，通過調(diào)查結果對整個企業(yè)項目因素納入其中，即對各因素進行詳實分析，充分調(diào)查形成高質(zhì)量報告，通過充分調(diào)研將理論與實際相結合，提出切實可行性報告。

最后，經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性具有鮮明、跨學科特點，它可以通過經(jīng)濟環(huán)境及需求預測或者以SWOT分析工具進行準確定位，從財務上進行成本、盈利與風險的大致分析，而這些需要大量數(shù)據(jù)做為依據(jù)，考慮相關政策、主體偏好、技術及市場需求等，這些綜合特點難以通過一門學科做好，需要跨學科從多角度進行綜合考慮。

三、企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析相關理論及評價標準

1.企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析相關理論

首先，PEST分析模型，對企業(yè)宏觀因素分析。不同企業(yè)具體分析過程存在差異，主要分析：法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境及技術環(huán)境，它可以判斷總體形勢被廣泛應用。

其次，市場需求理論，經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析過程中進行需求分析十分重要，因此，其需要一定市場需求理論知識，對項目開發(fā)進行評價，它對消費者需求總和進行分析，成為最為詳盡的需求理論，闡釋了需求決定因素及需求曲線導向；受市場需求受價格、貨幣收入及消費者偏好及相關替代品的影響。

最后，SWOT分析理論，將企業(yè)戰(zhàn)略、資源及環(huán)境有效結合，對分析項目的優(yōu)劣勢、機會及風險通過矩陣表現(xiàn)出來，將各因素綜合分析，最后得出決策需要的信息。該理論分析過程考慮了內(nèi)部及外部環(huán)境，是一個全面性的理論。

2.企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性評價標準

當前，經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析已經(jīng)被廣泛應用，其分析過程需要以多種科學進行分析，項目投資在市場經(jīng)濟條件下是否可行，其主要標準包括：

首先，經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析市場需求，當項目建成后會為社會帶來商品，而對于項目投資可行性分析就是根據(jù)資料對項目未來需求量及變化情況進行概率性的判斷，對需求量進行分析是市場分析，對其的分析結果可以保證項目投入與產(chǎn)出多少，所以，項目規(guī)模、質(zhì)量、方案等都要通過預測擬定的。

其次，經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析需要確定投資方向后，對資源、布置、工藝等進行方案比較，通過比較后找到最優(yōu)資源配置的方案，即布置緊湊、技術先進的、最具有競爭優(yōu)勢的投資可靠方案。

最后，經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性研究以追求利益最大化為動力源泉，通過對項目價格、周期、投資估算、經(jīng)濟效益分析了解資金投入增值情況，決定項目是否進行深入開發(fā)。

四、企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析內(nèi)容及步驟

1.企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析內(nèi)容

經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性研究階段分析需要深入細致的劃分：

首先，項目的投資機會分析，它是指為企業(yè)尋求更加具有價值的投資機會，以項目背景、資源及環(huán)境狀況等進行調(diào)查與分析，找到企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃目標，項目投資機會的分析是最為粗略的分析，它不是項目可行性分析過程中必要內(nèi)容，如果經(jīng)營開發(fā)投資項目已經(jīng)擬定，則可以直接進入下一階段。

其次，經(jīng)營開發(fā)投資項目初步分析，其對項目生命力加以判斷，在投資機會基礎上，對項目的必要性進行論證，它較投資機會分析更深一步，對項目投資機會正確性加以研究，這一過程需要更多更詳細的資料對項目因素進行分析，認證項目實施的價值所在，其是否具有可行性，主要包括：目標定位、需求研究、方案構思及建立初步方案等。

最后，對經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性進行詳細分析，它是分析過程最為關鍵的環(huán)節(jié)，進一步分析以上過程的信息，更深入的進行論證，多角度進行合理性及可行性探討，提出最終意見，為決策者提供依據(jù)，主要內(nèi)容與初步分析相同，但其范圍更大，深度更高，準確度更高。

經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析基本內(nèi)容包括：項目概況、市場調(diào)查、需求預測、項目規(guī)劃設計建議、進度安排、投資估算、資金籌措、財務評價、風險分析等。

2.企業(yè)經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性步驟

經(jīng)營開發(fā)投資項目可行性分析需要專門團隊做好研究任務：

第一，確定可行性分析對象及目的，明確項目實施后需要達到的目標，可行性研究需要系統(tǒng)有針對性；

第二，對實施的項目進行現(xiàn)場資料收集與整理，對市場調(diào)查與研究。主要調(diào)查：投資環(huán)境，如：外部環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展及各種配套設施等；市場狀況，如：客戶群、行業(yè)競爭關系等；在進行資料收集過程中應該關注相關法規(guī)政策及短中長期的規(guī)劃等；

第三，經(jīng)營開發(fā)投資項目最優(yōu)化選擇。根據(jù)可行性分析結果及相關數(shù)據(jù)，對經(jīng)營開發(fā)投資項目資源提出規(guī)劃方案，由專家對不同方案進行總結，選出最優(yōu)方案；

第四，對方案進行論證與分析，當方案選擇后以技術指標對項目可行性進一步分析，包括：財務、經(jīng)濟、效益等評價，并進行風險評估，如：概率、敏感性分析等；

第五，編寫項目可行性報告，對研究成本進行總結，通過描述體現(xiàn)出研究結論，為項目決策者提供決策依據(jù)。

篇2

關鍵詞：REITs 可行性 基礎

從國際范圍來看，房地產(chǎn)投資信托基金在發(fā)達國家已經(jīng)很成熟了，而在我國還是一種新生事物，處于發(fā)展初級階段。

發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的必要條件

發(fā)展REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）可以在銀行緊縮貸款的情況下拓寬資金來源，降低金融風險，為投資者提供多元化的融資渠道，繁榮房地產(chǎn)市場，但前提是必須具備一定的條件：

社會信用體系的支撐。信用制度是市場經(jīng)濟的重要組成部分，也是市場經(jīng)濟制度有效配置資源的重要前提。房地產(chǎn)信托本質(zhì)上是信任基礎上的委托投資，因此完善的信用體系非常重要，它決定了房地產(chǎn)投資信托的各個環(huán)節(jié)能否繼續(xù)進行。信用程度高，REITs的風險和收益匹配處于平衡狀態(tài)，發(fā)展也順暢。

清晰的產(chǎn)權關系。在國外的REITs發(fā)展中，由于大都實行的是私有制度，本身具有明確的產(chǎn)權制度和清晰的產(chǎn)權關系，基于財產(chǎn)所形成的法律關系也比較容易理清。而在我國，由于產(chǎn)權制度的不健全，清晰的產(chǎn)權關系是發(fā)展REITs非常重要的前提條件，是確定REITs成立、運行、收益分配等的重要考慮因素。

完善寬松的法律環(huán)境。REITs是建立在信用基礎上的，以利益為目的的，難免會出現(xiàn)由于不規(guī)范運作所帶來的市場失靈問題，產(chǎn)生風險，雖然一定的風險是必要的，但超出收益匹配的范圍，就會損害市場的運行，如道德風險、經(jīng)營風險等。因此完善的法律環(huán)境是必須的，通過一系列法律規(guī)范使REITs的發(fā)展規(guī)范化。同時，REITs在很大程度上屬于大眾投資的范疇，法律環(huán)境需要完善，也需要寬松，才能起到聚集閑散資金、提高大眾投資熱情、滿足房地產(chǎn)資金需求、分散金融風險的目的，否則過緊的法律環(huán)境會阻礙REITs的發(fā)展。

理性成熟的投資供求主體。REITs的參與主體，如政府部門、投資者隊伍、投資基金的管理者，他們是否成熟，是否理性對于REITs的發(fā)展和完善同樣重要，尤其是在發(fā)展的初期階段。判斷投資主體是否成熟、理性關鍵在于是否具備科學的風險意識。

我國發(fā)展REITs的可行性

法律和政策基礎。在黨的十六大三中全會上，我國第一次將信托提到一個高度，與銀行、證券和保險共同成為金融業(yè)的支柱。從1979年產(chǎn)生信托業(yè)以來，我國先后出臺了《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務管理暫行辦法》等，以及的政策文件，如一連串調(diào)整房地產(chǎn)融資的文件，這些構成了REITs賴以運行和發(fā)展的政策基礎。

供求主體基礎。如今我國REITs發(fā)展面臨的情況跟當初美國的情況近似，一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式發(fā)生了變化，過去單一依賴銀行的做法很難行的通了，據(jù)估測，很長一段時間里，銀行貸款占開發(fā)投資的比重始終維持在50％－60％，大大高于發(fā)達國家的15％－20％，造成了大量的銀行不良資產(chǎn)，給金融系統(tǒng)的穩(wěn)定帶來威脅。中央銀行在“121號文件”和“212號文件”中對銀行貸款的進入門檻進行了重新設置，因此不管是大型還是中小型企業(yè)都需要拓展融資渠道，尤其是REITs這樣的融資工具。另一方面，個體投資者群體形成，房地產(chǎn)是一項能夠產(chǎn)生穩(wěn)定未來收益現(xiàn)金流的資產(chǎn)，個體投資者希望參與房地產(chǎn)收益的分配，但由于房地產(chǎn)的價值巨大，過去參與的方式就是購買或出租，渠道單一，對象僅限于價值較低的住宅，因此迫切需要一種更加靈活、更加容易的參與方式。還有，就是我國的機構投資者慢慢成熟，數(shù)量和質(zhì)量都在不斷提高，包括直接投資的房地產(chǎn)信托公司和國外產(chǎn)業(yè)投資基金；間接投資的券商、證券投資基金、人壽保險公司、儲蓄機構和退休基金等，它們有著共同的特點就是：資金來源或者負債以長期資金為主，如人壽保險和退休基金，因此它們偏好于具有長期收益結構的投資；追求長期穩(wěn)定的收益來滿足本身或委托人的要求。

經(jīng)濟基礎――城鄉(xiāng)居民的儲蓄額增長。從改革開放以來，人均GDP不斷增長，1980年人均GDP為460元，而2005年人均GDP已經(jīng)達到1703美元。在收入水平迅速增長的同時，無論是定期還是活期，居民儲蓄額一直處于上升趨勢，重要的原因在于缺少一種穩(wěn)定靈活的金融工具來吸收這部分存款。從1996年－2005年，不管利率怎樣下調(diào)，儲蓄只升不降，從1996年到2005年底儲蓄總量由38520.8億元增加到14多億元，九年增加了10億元多。在1996年之前，年均增長速度在30％以上，而從1996年之后到2000年，年均增長速度不斷下降，從1994年的41.5％，一直下滑到1998年、1999年、2000年的15.4％、11.6％、7.9％，同時，新增儲蓄存款的增長速度開始出現(xiàn)負值，從2001年起又恢復了加速增長。這一過程中民間資本不斷壯大，也在努力尋找可靠的風險投資工具，例如在1996－2000年期間對證券市場股票和債券等的資本轉移，我國證券市場的產(chǎn)品結構存在兩大缺陷：風險結構不合理，風險結構倒置，高風險產(chǎn)品占主要地位，目前在我國證券市場上的可交易品種，大約80%為風險較高的股權類產(chǎn)品；低風險產(chǎn)品品種單一，不但是市場規(guī)模小，而且品種極為單調(diào)，只有少量流動性較差的國債及少量企業(yè)債、金融債、可轉債，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側重地發(fā)展低風險市場產(chǎn)品，使我國證券市場的產(chǎn)品結構趨于合理，是證券市場發(fā)展的重點之一。在交易所發(fā)展REITs交易產(chǎn)品具有可靠的經(jīng)濟基礎和相當?shù)目尚行浴?/p>

產(chǎn)業(yè)基礎。收益性房地產(chǎn)，REITs針對的對象是具有完全產(chǎn)權和持續(xù)收益能力的持有型商業(yè)地產(chǎn)或者稱為出租型商用物業(yè)，即所謂成熟物業(yè)，如寫字樓、工業(yè)房產(chǎn)、購物中心等。雖然我國的房地產(chǎn)發(fā)展比較落后，并且更加重視住宅房地產(chǎn)，但不可否認的是，商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)得到了長足的發(fā)展，并將在未來得到更大程度上的重視和完善，這將構成發(fā)展REITs的產(chǎn)業(yè)基礎之一。房地產(chǎn)信托在我國已經(jīng)初具規(guī)模。2003年9月，房地產(chǎn)信托計劃的發(fā)行額30億元，到了2003年底，猛增至60億元，2004年底，房地產(chǎn)信托計劃發(fā)行額達到了111.74億元，比2003年幾乎翻了一番。而2005年截至12月31日，信托市場共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157.27億元，絕對額大幅增加了27.78億元，分別較去年同期增長11%和28.73%。

發(fā)展REITs的障礙和政策建議

（一） 選擇對象方面

目前我國并沒有REITs，按照國外的發(fā)展經(jīng)驗，REITs一般選擇的對象是具有穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的購物中心、辦公樓等商業(yè)物業(yè)。這樣的商業(yè)物業(yè)必須具備幾個條件：產(chǎn)權清晰并且完整，房地產(chǎn)的產(chǎn)權包括土地產(chǎn)權和房屋產(chǎn)權，但在這個問題上我國一直糾紛不斷，很多的房地產(chǎn)項目在建成后也沒有取得土地使用權，另外，獲取穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流意味著開發(fā)商是以持有產(chǎn)權為目的，現(xiàn)在中國的商業(yè)地產(chǎn)項目多為產(chǎn)權出售，將整個物業(yè)大產(chǎn)權分割成小產(chǎn)權出售給小業(yè)主。如果要做REITS，整合產(chǎn)權有一定的難度；優(yōu)質(zhì)性，只有優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)才能在未來產(chǎn)生穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流收入，吸引投資者的資金，但目前這樣的項目不多，主要集中在一些大城市中。

針對于這樣的情況，發(fā)展REITs，首先需要完善的產(chǎn)權制度，確保進入REITs的房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權清晰，要求房地產(chǎn)的開發(fā)、建設、管理和交易必須遵循嚴格的法律規(guī)定。需要轉變觀念，鼓勵投資。對于商業(yè)房地產(chǎn)，目前政府強調(diào)的政策是支持買房自用，而不是鼓勵投資出租。因此今后應該更加強調(diào)房地產(chǎn)的投資屬性，政府在政策上即使不鼓勵房地產(chǎn)投資，至少也應該是引導投資，而不是限制投資。應該允許和鼓勵出租，對于合理的租金要確立合理的稅收政策。在今后的城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)建設中，要遵循科學、合理的原則，提高房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益，在將來能夠產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益。

（二）法律制度方面

加快立法，目前我國這方面的法律只有《信托法》、《投資基金法》，必須將法律制定工作細化、完備化，首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，制定房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理措施，如投資資格的審定、投資方面的限制、投資比例的確認等，以促進基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應逐步完善證券場外交易市場和產(chǎn)權交易市場，使基金的資金收入與回收機制更為完善。另外，我國這方面可參照美國稅法的有關規(guī)定，對目前的稅法進行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。建立嚴格的信息批露制度，從國外基金市場發(fā)展來看，信息越公開，基金市場越發(fā)達。因此，要盡可能使各類信息包括房地產(chǎn)信息、國家政策信息、金融證券信息及時、準確地傳遞給信息需求者，使大家在信息公開化情況下，從事REITS的運作，才能促進我國REITS的順利發(fā)展。

（三）完善機構和人才培養(yǎng)

在美國REITS的資金來源中很大一部分是機構投資者的資金。像保險基金、養(yǎng)老基金等機構投資者，資金量大而且信息靈通，投資技術高，能夠為REITS提供穩(wěn)定的資金。我國目前真正意義上的機構投資者還很少，這對于REITS的長遠發(fā)展是不利的。因為只有在一個機構投資者占主體的市場上，才能保證有一個穩(wěn)定的市場供給方，保證REITS這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。另外，推動REITS的發(fā)展需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務，又了解房地產(chǎn)市場，并熟悉業(yè)務運作的專門管理人才隊伍。而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領域，很難適應大規(guī)模房產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營運作，所以發(fā)展我國REITS迫切需要更多相關專業(yè)人才。

（四）風險控制方面

在REITS運行中，主要存在這樣幾種風險：道德風險，房地產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運作模式，對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成，容易發(fā)生受托人的道德風險。在這種情況下，由于存在信息不對稱，信托投資公司在經(jīng)營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。項目風險，對項目的選擇是REITS的首要工作，如果項目本身存在市場銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設資金短缺等方面的問題，則投資產(chǎn)品無論怎么設計控制風險，項目本身的先天缺陷是無法避免的。行業(yè)風險。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，時間周期較長、資金占用量大、利潤回報較高。房產(chǎn)本身既是耐用消費品，又是投資品，在一定市場環(huán)境下，還可能滋生投機風險，如果房產(chǎn)價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達到一定程度，就必然影響REITS。

對于風險的控制，除了制度上的創(chuàng)新外，最關鍵的是在整個社會中塑造科學的風險意識，踐行風險與收益相匹配的投資原則，避免因不理性、盲目的投資造成對REITS的傷害。

參考文獻：

1.房產(chǎn)專家建議.房地產(chǎn)投資信托基金亟待政策培育[N].中華工商時報,2005

篇3

【關鍵詞】商業(yè)地產(chǎn) 可行性分析 經(jīng)濟效益 風險分析

自20世紀80年代末，房地產(chǎn)業(yè)作為一個行業(yè)正式被列入我國第三產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過近30年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步形成了商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)等三種重要業(yè)態(tài)。由于住宅地產(chǎn)的超前發(fā)展，使得商業(yè)配套面積嚴重不足，商業(yè)資源配置不均衡，這種狀況進一步制約了城市功能布局和房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展。為改變這一局面，迫使商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展。

近年來，有三個重要因素促進我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展。一是由于我國宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了良機。二是住宅地產(chǎn)行業(yè)不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設和商品住宅限購、限貸政策），導致大量民間資本涌入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業(yè)實施向一體化戰(zhàn)略，大舉進入商業(yè)地產(chǎn)領域的動力，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動力。基于以上因素，可以預期在未來10年內(nèi)，我國商業(yè)地產(chǎn)必將獲得持續(xù)快速增長，并逐步由產(chǎn)業(yè)成長期步入成熟期，成為房地產(chǎn)業(yè)的主力軍。

商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的復合體，它包含了商業(yè)、房地產(chǎn)、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學和復合產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特性和可行性分析方法與住宅地產(chǎn)存在較大區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)項目投資有耗資大、周期長、風險高的特點。伴隨著改革開發(fā)的推進，我國市場經(jīng)濟競爭性特點越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據(jù)項目特性，做好商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究工作，確保項目在市場競爭中處于優(yōu)勢地位，就顯得十分重要。完善商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析內(nèi)容，提高可行性分析質(zhì)量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業(yè)地產(chǎn)領域。

一、可行性分析的概念

為了降低風險，對將要上馬的項目在經(jīng)濟技術層面進行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場分析、技術分析、經(jīng)濟效益分析和抗風險能力分析。以分析論證的結果來判定項目建設方案的合理性、可操作性，為項目決策提供依據(jù)。可行性研究的過程既是深入調(diào)查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設項目決策分析與評價階段最重要的工作。

由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術、管理科學的綜合性學科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運用市場調(diào)查與預測、多方案構建與必選、技術經(jīng)濟分析、風險分析等多種分析方法的實踐活動。

二、可行性分析的作用

可行性分析最終形成的可行性分析報告主要有以下五點基本作用：

（一）開發(fā)商投資決策的重要依據(jù)

（二）政府主管部門立項和行政審批的依據(jù)

（三）向金融機構融資的依據(jù)

（四）各投資方談判的重要依據(jù)

（五）項目后評價的依據(jù)

商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析報告不僅具備以上五點基礎作用，還應該為進一步的商業(yè)規(guī)劃、建筑設計、建造實施和后期運營管理提供指導原則和框架思路，成為項目開發(fā)綱領性文件。

三、可行性分析的依據(jù)

商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析依據(jù)主要有：國家和地區(qū)經(jīng)濟建設政策和經(jīng)濟發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)價格、居民收入水平和消費習慣、城市總體規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點建設規(guī)劃、批準的項目建議書、土地利用規(guī)劃及城市規(guī)劃設計條件、自然地理氣象資料、開發(fā)技術水平、城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟運行參數(shù)和指標等。

可行性分析指導文件主要是1983年國家計委頒布的《關于建設項目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。它們對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法做了詳細規(guī)定，指導我國可行性分析研究工作。

四、可行性分析的內(nèi)容

依據(jù)可行性分析的概念，商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析內(nèi)容可以歸納為市場分析、技術分析分析、經(jīng)濟效益分析和風險分析四大方面，其中經(jīng)濟效益分析又可細分為投資估算分析、融資分析、財務評價分析。因此商業(yè)地產(chǎn)項目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關鍵因素，這六大因素也構成本論文分析框架。需要重點說明的是，技術可行性分析的主要內(nèi)容包括規(guī)劃設計方案、建設條件可行性和工程進度分析。規(guī)劃設計方案一方面要充分反映市場分析成果，另一方面必須符合城市規(guī)劃強制性要求；建設條件可行性和工程進度分析主要由具備資質(zhì)的施工單位或監(jiān)理單位承擔。由此可見，商業(yè)地產(chǎn)項目技術分析具有較強的專業(yè)性，本論文中不著重研究。

五、結語

商業(yè)地產(chǎn)在國外起步較早，發(fā)展至今已經(jīng)形成了架構完善、內(nèi)容充實，包含消費者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內(nèi)有針對本土特色的相關研究，且商業(yè)地產(chǎn)交易的實例豐富，這一切都對我國商業(yè)地產(chǎn)的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價值。

參考文獻

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[3]陳敏.關于工業(yè)地產(chǎn)項目投資決策的研究[D].上海：上海交通大學，2012.

篇4

【關鍵詞】投資 可行性分析 作用

現(xiàn)階段全世界都向著全球化和一體化方向不斷邁進，尤其是在世界經(jīng)濟貿(mào)易方面，各國之間的聯(lián)系越來越緊密，市場競爭也更加復雜更為激烈。在這種經(jīng)濟大環(huán)境之下，投資者的每一次的經(jīng)濟投資都面臨著巨大的風險和挑戰(zhàn)，甚至有血本無歸的可能。投資者在進行經(jīng)濟投資的決策之前一定要做出完整的可行性分析報告，這對于提高決策者的決策效率，降低決策者因為個人感情因素以及對國家及地方政策不了解或是了解不全面而造成的決策失誤，錯失最佳的投資良機情況出現(xiàn)的可能，還可以起到優(yōu)化市場資源配置，使自然資源得到最充分的分配和利用，提高產(chǎn)品的市場競爭力等作用。因此，本文就對在現(xiàn)實經(jīng)濟實際投資過程中，投資可行性分析所起到的重要作用進行深入分析和研究。

一、經(jīng)濟投資可行性分析的原則

（一）前瞻性

可行性分析最為基本的原則就是前瞻性，這也是投資可行性分析存在的最大意義。前瞻性，顧名思義就是在事件發(fā)生之前對其發(fā)展趨勢及最終結果進行預判。從經(jīng)濟管理方向來說，可行性分析是預控行為的一部分，經(jīng)濟投資前對于要投資的對象是否具有升值空間運用已有資料進行合理分析，對投資的收益性做出預判，所以這一分析本身就是一項有預測性質(zhì)的活動。在進行投資目標的實際可行性分析的時候，要時刻謹記這一重要原則，對于可能對投資活動產(chǎn)生影響的因素都要充分了解并分析，每一個細小的因素都有可能對投資結果帶來巨大的影響，從而提高可行性分析的準確程度，為投資者做出明智的投資選擇提供有效的數(shù)據(jù)支持。

（二）公平性

在進行經(jīng)濟投資可行性分析時候，想要獲得更為準確的數(shù)據(jù)、得到更加精準的判斷，就必須要遵循可行性分析的公平性原則，這在分析過程中起著十分重要的作用。相關金融數(shù)據(jù)分析師必須要堅持這一原則，不帶任何感彩地進行數(shù)據(jù)分析和綜合判斷，明確自身肩負的重要職責，對于外界的影響因素要盡最大的力量進行屏蔽，科學客觀地對待收集的數(shù)據(jù)和資料，并據(jù)此進行公正客觀的分析和計算，還要按照經(jīng)濟市場的價值波動規(guī)律進行檢測，確保分析結果的科學性和可行性。

（三）真實性

可行性分析中想要確保分析報告科學且合理就要堅持真實性的原則。相關金融數(shù)據(jù)分析師要在實際數(shù)據(jù)分析的時候保持謹慎認真，確保所有工作流程都是按照相關規(guī)定及標準進行的，收集的資料要翔實可靠、廣泛真實，這是做好投資可行性分析的基礎和依據(jù)，數(shù)據(jù)分析階段結束之后就到了考驗數(shù)據(jù)分析師真正實力的時候了，特別要注意的就是工作中要貫穿真實性的原則，開展好數(shù)據(jù)分析工作，保證數(shù)據(jù)分析工作的有效性。

二、可行性分析在經(jīng)濟投資中的作用分析

就目前我國實際情況來說，在經(jīng)濟投資過程中可行性分析起著非常重要的作用，甚至對最終的經(jīng)濟效益起著決定性的影響作用。因此，必須充分利用好可行性分析，以便能夠使其在實際經(jīng)濟投資中發(fā)揮出更加重要的作用。

（一）為投資者摸清投資市場真實需求及情況做出參考

投資決策是否明智，就要看這個決策是否符合市場需求以及和市場需求符合的程度，如果投資者的投資項目沒有符合市場需求或者與市場消費主流方向有所偏離的話，就會給投資者帶來嚴重的經(jīng)濟損失，甚至讓投資者因為一個決定而血本無歸，因此做出決策之前必須對市場需求進行全面而深入的調(diào)查，并綜合其他數(shù)據(jù)做出可行性分析報告，只有這樣才可以最大程度地降低決策對投資者帶來的負面影響，為投資者帶來更多的經(jīng)濟收入。相關金融風險測評師要對國內(nèi)外相關市場的規(guī)模、競爭力以及價格等進行深入的調(diào)查及了解，預判潛在市場的大小，對可能出現(xiàn)的風險進行估計并擬出對應的應急方案，做出最為合適的經(jīng)濟投資項目分析報告，為投資者自行做出決策提供科學可靠的數(shù)據(jù)支持，并在一定程度上減小了投資者進行經(jīng)濟投資項目選擇的壓力，減輕了工作負擔，并提高了決策效率。

（二）科學合理地對投資對象各方面條件進行分析和評價

進行投資的可行性分析能夠對投資項目進行充分的了解和認知，避免因為不了解投資項目而造成的盲目決策。一方面，能夠提高投資項目在同類產(chǎn)品中的競爭力，促進各類自然資源及經(jīng)濟資源的合理分配及利用，使得資源利用效率實現(xiàn)最大化。由于各類生產(chǎn)資源在地域上分配不均衡，并且各地擁有的資源也有一定的數(shù)量限制，不同地區(qū)的同類資源在數(shù)量、質(zhì)量等方面都是不同的，因此各地的生產(chǎn)成本也就不盡相同。可行性分析對投資項目進行的全面分析包括了項目開發(fā)的地區(qū)、項目的規(guī)模大小、項目所具有的潛在價值等等，這些都是在進行實際決策時需要參考的對象，具有優(yōu)勢因素的投資項目自然會獲得更多投資者的青睞，這樣就使得優(yōu)勢因素得到更多的利用，進而加強了項目的競爭能力；另一方面，進行可行性分析時，對投資項目的全面考察、完整的數(shù)據(jù)分析方式以及科學的數(shù)學模型應用、從宏觀角度對投資項目所處的環(huán)境等方面進行統(tǒng)一整合及分析等都使投資方案的合理性得到充分保證，為決策的順利執(zhí)行提供必要的備選方案，還從一定程度上維持了市場競爭的平衡性。

（三）避免由于決策者缺乏對國家政策等外部環(huán)境的了解導致的決策失誤

經(jīng)濟投資項目的開發(fā)及上市都必須要遵守國家相關政策做出的相關規(guī)定，還必須要獲得國家相關審批部門的認證和允許才可以在金融市場進行上市。國家政策則是國家根據(jù)實時市場情況做出宏觀調(diào)控的一種重要手段和方法，國家政策包括很多方面，比如投資政策、出口政策，還有在某些特殊地區(qū)實行的特別經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，還有國家為了扶持某種新興行業(yè)而提供的特殊優(yōu)待條件等等，如果投資者不能及時了解國家政策改動及增添的動向，不能對國家相關政策及地區(qū)政策做出詳盡而透徹的了解，就很容易出現(xiàn)投資項目超過審批時間或者是錯過優(yōu)惠條件實施事件等等而帶來的很多不必要的經(jīng)濟損失。因此，投資者在進行實際投資的之前一定要做可行性分析，對國家及地區(qū)的相關政策及優(yōu)惠條例進行完全的掌握，并聘請專業(yè)的金融風險測評師對市場可能出現(xiàn)的變化及風險做出預判，做出相對應的應對措施及方案，才能夠最大程度的避免因為信息了解不及時而造成的決策失誤或是錯失投資的最佳時機，甚至帶來嚴重的經(jīng)濟損失。

（四）使得投資者的決策更具穩(wěn)定性

投資者想要保證經(jīng)濟投資能夠持續(xù)平穩(wěn)不斷地運行下去，就必須要保證自身投資具有穩(wěn)定性、漸進性和一定的系統(tǒng)性。投資者再進行一些比較大型的經(jīng)濟項目投資的時候，因為其本身具有的投資規(guī)模大、投資風險高、資金回收期較長等特點，很容易出現(xiàn)投資的不連續(xù)，產(chǎn)生一定的投資混亂，這就需要投資者在進行投資之前做好可行性分析工作，為之后投資項目的決策提供紅宏觀上的方向引導，維持投資的穩(wěn)定性和有序性，才能夠使得市場資源得到有效充分利用，才能減少在投資中的決策混亂，進而減少決策失誤，獲取更多更長遠的經(jīng)濟利益。

三、結語

綜上所述，投資者在進行經(jīng)濟投資的決策之前一定要做出完整的可行性分析報告，這對于提高決策者的決策效率，降低決策者因為個人感情因素以及對國家及地方政策不了解或是了解不全面而造成的決策失誤，錯失最佳的投資良機情況出現(xiàn)的可能，還可以起到優(yōu)化市場資源配置，使自然資源得到最充分的分配和利用，提高產(chǎn)品的市場競爭力等作用。本文介紹了經(jīng)濟投資可行性分析的基本原則以及可行性分析在經(jīng)濟投資中的重要作用，希望可以為投資者在進行投資決策之前對可行性分析充分重視起來，認識到只有做好可行性分析報告才能夠盡量減少市場決策的風險，做出最為合理的投資決策分析，希望可以為相關經(jīng)濟投資者提供一點參考和借鑒。

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篇5

撰寫格式

1、引言

主要包括項目名稱、目標和基本功能，用戶單位名稱，新項目開發(fā)單位，該項目與其他項目或機構的關系和聯(lián)系，在可行性報告中使用的專門述語及其定義，該報告中所引用的文件和技術資料;

2、可行性分析的準備

對可行性分析的要求和目標，進行可行性所具備的條件和限制,進行可行性分析所采用的方法;

3、對項目的分析

企業(yè)要實現(xiàn)的目標與完成的任務，組織機構和管理體制，可供利用的資源及制約條件，企業(yè)存在的主要問題及薄弱環(huán)節(jié);

4、新項目方案

新項目的目標及要實現(xiàn)的功能，新項目的組成結構，新項目的實施計劃、安排，包括各階段對人力、資金、設備的需求，新項目實現(xiàn)后對組織結構、管理模式影響等;

5、可行性分析

項目的必要性、項目的經(jīng)濟可行性和技術可行性、組織管理的可行性和社會的可行性;

6、可行性分析的結論

根據(jù)以上對項目的可行性分析，應該得出一個該項目是否可行的結論;

報告具體的基本格式

項目可行性研究報告的基本格式包括首頁、標題、前言、正文、結論、附件等幾部分。

首頁：主要注明項目名稱，項目主辦單位及負責人，可行性研究單位名稱，可行性研究的技術負責人，經(jīng)濟負責人、參加研究人員名單及報告完成日期等;

標題：一般直接注明可行性研究項目的名稱和主要內(nèi)容，如《XX集團申報煤化工項目可行性報告》;

前言：一般簡要介紹項目研究的背景，項目實施的相關因素和主要目的和意義，可行性研究的主要依據(jù)和主要范圍等內(nèi)容、有些可行性報告還需要列出研究報告的相關摘要;

正文：該部分是報告的主體，要求列舉事實，運用系統(tǒng)分析方法，綜合考慮各方面的因素，對項目實施的可行性作出客觀、全面而準確的預測、不同類型的可行性報告在該部分通常具有不同的側重點;

結論：在對項目進行可行性分析和預測的基礎上，從整體角度作出科學評價，并與相關方案進行優(yōu)劣比較，最終獲得明確的行動主張、有時還就原方案提出一些更新、更全面的建議;

附件：為了結論的需要，在可行性報告正文結束后補充的相關材料，主要包括試(實)驗數(shù)據(jù)、計算浮標、圖片表格、參考文獻等。

撰寫提綱

簡述項目提出的背景、項目技術狀況、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)規(guī)模;項目的主要用途、性能;投資的必要性和預期經(jīng)濟效益;本企業(yè)實施該項目的優(yōu)勢，技術可行性分析。

1、項目技術性能水平與國外同類項目的比較;

2、項目承擔單位在實施本項目的優(yōu)勢;

3、項目成熟程度;

4、市場需求情況和風險分析;

5、投資估算及資金籌措;

6、項目融資估算;

7、資金籌措方案;

8、投資使用計劃。

因此，編寫可行性分析報告時須仔細謹慎，既要注意與后面內(nèi)容相照應，又要對總論內(nèi)容客觀準確、重點突出。

準備資料

1、項目初步設想方案：總投資、產(chǎn)品及介紹、產(chǎn)量、預計銷售價格、直接成本及清單(含主要材料規(guī)格、來源及價格)。

2、技術及來源、設計專利標準、工藝描述、工藝流程圖，對生產(chǎn)環(huán)境有特殊要求的請說明(比如防塵、減震、有輻射、需要降噪、有污染等)。

3、項目廠區(qū)情況：廠區(qū)位置、建筑平米、廠區(qū)平面布置圖、購置價格、當?shù)赝恋貎r格。

4、企業(yè)近三年設計報告(包含財務指標、賬款應收預付等周轉次數(shù)、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、原材料、動力、現(xiàn)金等的周轉次數(shù))。

5、項目擬新增的人數(shù)規(guī)模，擬設置的部門和工資水平，估計項目工資總額(含福利費)。

6、提供公司近三年營業(yè)費用、管理費用等扣除工資后的大致數(shù)值及占收入的比例。

7、公司享受的增值稅、所得稅稅率，其他補貼及優(yōu)惠事項。

8、項目產(chǎn)品價格及原料價格按照不含稅價格測算，如果均能明確含稅價格請逐項列明各種原料的進項稅率和各類產(chǎn)品的銷項稅率。