房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分類精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分類，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 施工 固體廢棄物 分類 管理

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在工程建設(shè)階段大量消耗資源、影響環(huán)境，國(guó)家積極倡導(dǎo)實(shí)施綠色施工1。在施工過(guò)程中固體廢棄物的有效管理和處置是體現(xiàn)綠色施工的重要方面。

1、施工過(guò)程中固體廢棄物的分類

固體廢棄物的合理分類是實(shí)現(xiàn)固體廢棄物有效管理、合理處置的前提，能夠針對(duì)不同類別的固體廢棄物提出不同的減量化、資源化措施，采取不同的收集、儲(chǔ)運(yùn)和處置方法。

在施工過(guò)程中產(chǎn)生的固體廢棄物主要包括生活垃圾、糞便、危險(xiǎn)廢棄物和建筑垃圾，其中建筑垃圾占固體廢棄物數(shù)量的絕大比例。

1.1 生活垃圾

施工過(guò)程是大量人員參與的過(guò)程，有人參與則必然產(chǎn)生生活垃圾。雖然與建筑垃圾相比占比不大，但是由與現(xiàn)場(chǎng)每日均有數(shù)量可觀的人員生活、工作在施工現(xiàn)場(chǎng)，造成生活垃圾產(chǎn)生的絕對(duì)數(shù)量不容忽視。按照人均0.5kg/人.日估計(jì)，對(duì)于一個(gè)建筑面積在10萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)，日均工人數(shù)約在300人，則日產(chǎn)生生活垃圾約150kg，若按2年建設(shè)周期計(jì)算，則施工期內(nèi)將產(chǎn)生一百余噸的生活垃圾。

在施工過(guò)程中的生活垃圾可以按以下方式分類：

（1）廚余垃圾：主要包括于職工生活區(qū)施工人員剩飯、剩菜以及食堂剩余的食材；

（2）植物殘枝：辦公生活區(qū)綠化植物的落葉、殘枝、枯死植物等；

（3）可回收垃圾：主要包括辦公區(qū)產(chǎn)生的廢紙、職工廢舊衣物鞋帽、各類飲料瓶罐等；

（4）其他垃圾：主要是辦公與生活區(qū)衛(wèi)生清潔時(shí)產(chǎn)生的渣土。生活辦公區(qū)產(chǎn)生的少量廢舊電池、燈管、廢舊電子類產(chǎn)品等可以不按危險(xiǎn)廢物處理2，歸入生活垃圾處理。

1.2 糞便

在建筑施工過(guò)程中，職工生活與辦公區(qū)周邊市政設(shè)施不完善，為解決各類人員的“方便”問(wèn)題而建設(shè)的臨時(shí)廁所的排水無(wú)法排入市政排水管道，需要單獨(dú)建設(shè)糞便的臨時(shí)收集設(shè)施。

1.3 危險(xiǎn)廢棄物

在建筑施工過(guò)程中產(chǎn)生的危險(xiǎn)廢棄物主要包括：

（1）施工機(jī)械設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)過(guò)程中產(chǎn)生的廢棄礦物油；

（2）機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試過(guò)程中產(chǎn)生的廢棄礦物油；

（3）施工過(guò)程中各類廢棄的含石棉的建筑材料

（4）施工過(guò)程中各類廢棄的油漆、涂料、有機(jī)溶劑、發(fā)泡膠以及其他有污染、含毒性的化學(xué)材料等。

1.4 建筑垃圾

建筑垃圾3指人們?cè)趶氖虏疬w、建設(shè)、裝修、修繕等建筑業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)中產(chǎn)生的渣土、廢舊混凝土、廢舊磚石及其他廢棄物的統(tǒng)稱。建筑垃圾是施工過(guò)程中主要的固體廢棄物，對(duì)于一個(gè)10萬(wàn)平方米建筑面積的新建住宅小區(qū)可產(chǎn)生約4000-5000噸的建筑垃圾，數(shù)量驚人！

在建筑施工的不同階段產(chǎn)生的建筑垃圾主要有：

（1）舊建筑拆除階段：分為磚和石頭、混凝土、木材、塑料、石膏和灰漿、鋼鐵和非鐵金屬等幾類；

（2）土地開(kāi)挖階段：分為表層上和深層土，前者可用于種植，后者主要用于回填、造景等；

（3）道路開(kāi)挖：分為混凝土碎塊和瀝青混凝土碎塊；

（4）建筑工地垃圾：分為剩余混凝土（工程中沒(méi)有使用掉的混凝土）、建筑碎料（鑿除、抹灰等產(chǎn)生的舊混凝土、砂漿等礦物材料）以及木材、紙、金屬和其他廢料等類型。

從便于管理的角度，建筑垃圾按照資源屬性進(jìn)行分類：

（1）可就地利用的垃圾：土地開(kāi)挖階段的表層土、土地開(kāi)挖階段的深層土。

（2）可回收利用的垃圾：廢舊木材、廢金屬材料、廢塑料、包裝材料、玻璃、陶瓷碎片等。

（3）有資源化可能的垃圾：廢混凝土、廢砂漿及磚渣、廢瀝青等。

（4）其他垃圾：渣土，未混有生活垃圾及危險(xiǎn)廢物的混雜材料等。

2、施工過(guò)程中固體廢棄物的管理

2.1 制定固體廢棄物管理規(guī)劃

按照分類收集、分類處理、源頭減量的原則建立固體廢棄物的管理規(guī)劃，設(shè)定固體廢棄物管理目標(biāo)，建立固體廢棄物減量、分類、收集與處理技術(shù)的培訓(xùn)制度，成立專門的固體廢棄物管理的組織機(jī)構(gòu)，明確固體廢棄物管理的具體實(shí)施方案以及考核方法，列出固體廢棄物管理費(fèi)用專項(xiàng)預(yù)算。

2.2 生活垃圾的分類管理

（1）垃圾分類習(xí)慣的養(yǎng)成

應(yīng)通過(guò)培訓(xùn)和教育，首先讓每位職工從建立清潔的生活辦公環(huán)境角度不能亂扔垃圾，其次讓每位職工均能夠正確分類和投放各類生活垃圾。

在初期，對(duì)亂扔垃圾的以處罰為主，未按垃圾分類要求投放垃圾的職工以批評(píng)教育為主；經(jīng)過(guò)一段適應(yīng)時(shí)間后，對(duì)未按垃圾分類要求投放垃圾的職工采取一定的處罰措施。

（2）垃圾減量化措施

建筑施工過(guò)程中容易實(shí)現(xiàn)減量化且減量后能大幅降低垃圾最終處置難度的生活垃圾主要是廚余垃圾。食堂應(yīng)根據(jù)就餐人數(shù)采購(gòu)合理數(shù)量的食材，并對(duì)食材妥善保管，防止食材的腐敗變質(zhì)造成浪費(fèi)；其次應(yīng)號(hào)召職工開(kāi)展“光盤行動(dòng)”，減少剩菜剩飯的產(chǎn)生。

（3）垃圾分類收集設(shè)施的建設(shè)

垃圾分類收集設(shè)施的設(shè)置應(yīng)便于職工分類投放垃圾。根據(jù)服務(wù)人數(shù)，在工地生活辦公區(qū)設(shè)置多組垃圾分類收集箱，每個(gè)收集箱應(yīng)有明顯標(biāo)示用以標(biāo)明可以投放的垃圾種類。在職工食堂門口設(shè)置廚余垃圾收集桶，專門用于收集剩菜、剩飯等。應(yīng)安排專人定期對(duì)垃圾箱及垃圾箱放置地點(diǎn)進(jìn)行清掃，保證衛(wèi)生環(huán)境條件。

（4）垃圾分類運(yùn)輸與處置

應(yīng)與環(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，定期將分好類的生活垃圾及時(shí)分類清運(yùn)出工地現(xiàn)場(chǎng)。

2.3 危險(xiǎn)廢棄物的分類管理

根據(jù)工程施工實(shí)際需要，建立危險(xiǎn)廢棄物的管理制度，列出工程施工過(guò)程中可能產(chǎn)生的危險(xiǎn)廢物種類，估計(jì)各類危險(xiǎn)廢棄物的產(chǎn)生量，設(shè)置合理的危險(xiǎn)廢棄物儲(chǔ)存容器和儲(chǔ)存場(chǎng)所。

危險(xiǎn)廢棄物應(yīng)本著“誰(shuí)產(chǎn)生、誰(shuí)收集、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，由產(chǎn)生危險(xiǎn)廢棄物的部門或施工班組按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范完成危險(xiǎn)廢棄物的收集，在危險(xiǎn)廢棄物儲(chǔ)存容器上貼上標(biāo)簽，而后送入工地現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)一的危險(xiǎn)廢棄物臨時(shí)儲(chǔ)存場(chǎng)所，并辦理入庫(kù)手續(xù)。危險(xiǎn)廢棄物儲(chǔ)存場(chǎng)所應(yīng)設(shè)置專人負(fù)責(zé)管理和巡查，建立危險(xiǎn)廢棄物的登記臺(tái)賬，及時(shí)聯(lián)系專業(yè)公司外運(yùn)和處置危險(xiǎn)廢棄物。

2.4 糞便

臨時(shí)廁所的建設(shè)應(yīng)滿足相關(guān)的環(huán)境衛(wèi)生規(guī)范，定期請(qǐng)環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)糞便。

2.5 建筑垃圾

2.5.1建筑垃圾減量化

（1）提高建筑壽命，充分利用舊建筑

首先應(yīng)保證建筑在設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)能夠充分發(fā)揮使用功能，防止因功能不匹配對(duì)建筑大拆大建；其次應(yīng)防止因政府相關(guān)規(guī)劃的變更導(dǎo)致“短命建筑”的出現(xiàn)；最后應(yīng)是盡量通過(guò)利用舊建筑改造以適應(yīng)新的建筑功能需求。由此盡量減少舊建筑的拆除，從而減少建筑拆除垃圾。

（2）建筑施工階段，充分利用建筑工業(yè)化生產(chǎn)技術(shù)，減少現(xiàn)場(chǎng)施工作業(yè)

提高建筑部品的工廠化生產(chǎn)水平，增加建筑部件預(yù)制化比例，減少現(xiàn)場(chǎng)施工作業(yè)，以減少施工階段各類建筑垃圾的產(chǎn)生。

通過(guò)全面落實(shí)建筑工地使用預(yù)拌砂漿和預(yù)拌混凝土，減少施工現(xiàn)場(chǎng)廢棄水泥、砂等廢棄建筑材料。

通過(guò)鋼筋加工的工廠化生產(chǎn)，可以提高鋼筋的利用率，減少?gòu)U棄鋼筋的數(shù)量。

使用工具型定型模板，提高模板的周轉(zhuǎn)率，減少?gòu)U棄模板的產(chǎn)生。

采取精裝修交房的方式，減少裝修的二次拆改，減少建筑垃圾的產(chǎn)生。

（3）合理設(shè)定各類建筑物料的損耗，實(shí)現(xiàn)建筑物料的定量管理

建筑物料的損耗中有很大一部分通過(guò)各種方式變成了建筑垃圾。因此通過(guò)管理措施和技術(shù)方法減少物料的損耗對(duì)建筑垃圾的減量化具有十分重要的意義。

在建筑施工階段，首先通過(guò)新工藝、新材料的應(yīng)用減少損耗；其次設(shè)定合理的損耗率基準(zhǔn)，對(duì)低于損耗基準(zhǔn)的給予獎(jiǎng)勵(lì)，超過(guò)合理?yè)p耗的給予懲罰。由此通過(guò)降低損耗達(dá)到減少建筑垃圾的目的。

大宗物料的合理?yè)p耗可以參考以下數(shù)據(jù)4：

現(xiàn)場(chǎng)鋼筋加工損耗率≤4%，預(yù)拌混凝土損耗率≤1.5%。

（4）合理簡(jiǎn)化建筑物料的包裝，物料供應(yīng)商回收部分包裝物

建筑部品、建筑物料的包裝物也是建筑垃圾的重要組成部分，因此采取合理簡(jiǎn)化建筑部品與物料的包裝（比如通過(guò)使用散裝水泥而不是袋裝水泥以減少包裝袋產(chǎn)生量）、供應(yīng)商回收包裝物（比如各類托盤、電纜盤等）等措施可有效減少現(xiàn)場(chǎng)廢棄包裝物

2.5.2建筑垃圾分類收集

（1）設(shè)置建筑垃圾分類收集設(shè)施

在施工現(xiàn)場(chǎng)合理劃定建筑垃圾堆放及回收點(diǎn)，各類材料回收點(diǎn)采用有明顯標(biāo)識(shí)（包含顏色、文字、負(fù)責(zé)人）和堆放區(qū)域界限（擋板、圍墻），對(duì)于有防水、防雨要求的材料應(yīng)加蓋頂板。

在每個(gè)作業(yè)面須配備分類垃圾收集筐，施工人員在施工過(guò)程中須將分類垃圾收集至筐中，待當(dāng)日施工完后，由專人拉運(yùn)至垃圾堆放區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一分類堆放，做到現(xiàn)場(chǎng)工完清完，保持現(xiàn)場(chǎng)整潔。

（2）建筑垃圾的分類記錄

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，為建筑垃圾收集單位制定填寫表格，由專人負(fù)責(zé)記錄各類垃圾的產(chǎn)生量并保持記錄的連續(xù)性、準(zhǔn)確性。

2.5.3建筑垃圾分類處置

（1）可就地利用的垃圾

開(kāi)挖階段的表層土可用于現(xiàn)場(chǎng)小區(qū)的園林綠化，開(kāi)挖的深層土可用于室內(nèi)外回填。

（2）可回收利用的垃圾

廢舊木材、廢金屬材料、廢塑料、各類包裝材料、玻璃、陶瓷碎片等可定期由資源回收部門收運(yùn)。

（3）有資源化可能的垃圾

對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)周邊有廢混凝土、廢砂漿及磚渣、廢瀝青等建筑廢棄物的資源化企業(yè)的，可由資源化企業(yè)回收利用；周邊無(wú)資源化企業(yè)的，可以運(yùn)往政府指定的建筑垃圾消納場(chǎng)所。

（4）其他垃圾

若現(xiàn)場(chǎng)或周邊具備渣土利用條件，渣土可以進(jìn)行室內(nèi)外的回填作業(yè)；不具備利用條件的，渣土可運(yùn)往政府指定的渣土消納場(chǎng)所。

對(duì)未混有生活垃圾及危險(xiǎn)廢物的混雜材料等可以直接運(yùn)往政府指定的建筑垃圾消納場(chǎng)所。

3、結(jié)論

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工過(guò)程中固體廢棄物的合理分類是實(shí)現(xiàn)固體廢棄物有效管理的前提。同時(shí)針對(duì)不同種類的固體廢棄物制定不同的減量化措施，采取不同的收集方式和處置方式，可以有效減少固體廢棄物的產(chǎn)生量，提高固體廢棄物的再利用率，真正實(shí)現(xiàn)“綠色施工”。

參考文獻(xiàn)：

1. 綠色施工導(dǎo)則. 建質(zhì)[2007]223號(hào)

2. 國(guó)家危險(xiǎn)廢物名錄（修訂稿）（征求意見(jiàn)稿）. 環(huán)辦函[2014]1111號(hào)

篇2

一、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)主要進(jìn)入壁壘因素分析

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)主要的進(jìn)入壁壘有規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘和政策壁壘。

規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘指相較于在位企業(yè)達(dá)到的成本最低的有效規(guī)模，潛在競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)必須克服的規(guī)模劣勢(shì)。結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的資金密集性和投資性特點(diǎn)，本文選取企業(yè)總資產(chǎn)和本年完成投資總額指標(biāo)，從在位企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模和投資規(guī)模兩個(gè)角度反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘。

政策壁壘指政府為優(yōu)化市場(chǎng)資源配置，采取行政手段指導(dǎo)和干預(yù)企業(yè)進(jìn)入行為而形成的進(jìn)入障礙。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于密集的政策調(diào)控之下，政策主要著力點(diǎn)在于調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的土地和資金獲取。為此，本文選取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置面積和國(guó)內(nèi)貸款額指標(biāo)，從在位企業(yè)的土地獲取和資金獲取兩個(gè)角度分別反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的政策壁壘。

二、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)主要進(jìn)入壁壘總體情況統(tǒng)計(jì)

為分析我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入壁壘的總體情況，首先，計(jì)算2005-2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中企業(yè)總資產(chǎn)、總投資額、土地購(gòu)置面積和國(guó)內(nèi)貸款額指標(biāo)的平均值，以此衡量主要進(jìn)入壁壘的平均水平；其次，計(jì)算各指標(biāo)平均值的年增長(zhǎng)率，以此反映各年主要進(jìn)入壁壘的縱向變化趨勢(shì)；最后，以各指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)差除以平均值，得到標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，以此衡量各省市間主要進(jìn)入壁壘的差異水平。具體統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表1所示。

根據(jù)表1總結(jié)出：第一，在資產(chǎn)和投資規(guī)模壁壘方面，各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中企業(yè)總資產(chǎn)、總投資額的平均值逐年增長(zhǎng)，2010年增幅均達(dá)到最大，且各省市間差異逐年縮小，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的資產(chǎn)和投資規(guī)模壁壘逐年提高，而各省市間的規(guī)模壁壘差異逐漸減小；第二，在土地獲取壁壘方面，各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中企業(yè)土地購(gòu)置面積的平均值7年來(lái)呈波動(dòng)趨勢(shì)，2011年達(dá)到最大值，其中2009年減幅最大，2010年增幅最大，且各省市間差異在波動(dòng)中縮小，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的土地獲取壁壘高低波動(dòng)，2011年該壁壘達(dá)到最低，而各省市間的土地獲取壁壘差異在波動(dòng)中縮小；第三，在資金獲取壁壘方面，各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款額的平均值逐年增長(zhǎng)，2009年增幅最大，且各省市間差異總體呈縮小趨勢(shì)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的資金獲取壁壘逐年降低，而各省市間的資金獲取壁壘差異呈縮小趨勢(shì)。

三、我國(guó)東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)主要進(jìn)入壁壘情況統(tǒng)計(jì)

為進(jìn)一步了解我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)主要進(jìn)入壁壘的地區(qū)差異，參照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局劃分的我國(guó)東中西部地區(qū)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。東中西部地區(qū)各省市2005-2011年主要進(jìn)入壁壘的均值統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表2所示。

為更直觀表示7年來(lái)東中西部地區(qū)各類進(jìn)入壁壘的平均水平變化，將表2數(shù)據(jù)分別反映于圖1-4中。

根據(jù)圖1，7年來(lái)我國(guó)東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中企業(yè)總資產(chǎn)的平均值逐年增長(zhǎng)，東部地區(qū)總資產(chǎn)最高，中部地區(qū)次之，西部地區(qū)最低，且三地區(qū)間差異逐年擴(kuò)大。這表明我國(guó)東中西部地區(qū)房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模壁壘逐年提高，東部地區(qū)最高而西部地區(qū)最低，且三地區(qū)間的資產(chǎn)規(guī)模壁壘差異逐年擴(kuò)大。

根據(jù)圖2，7年來(lái)我國(guó)東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中企業(yè)總投資額的平均值逐年增長(zhǎng)，東部地區(qū)總投資額最高，中部地區(qū)次之，西部地區(qū)最低，且三地區(qū)間差異呈擴(kuò)大趨勢(shì)。這表明我國(guó)東中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模壁壘逐年提高，東部地區(qū)最高而西部地區(qū)最低，且三地區(qū)間的投資規(guī)模壁壘差異呈擴(kuò)大趨勢(shì)。

根據(jù)圖3，7年來(lái)我國(guó)東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中企業(yè)土地購(gòu)置面積的平均值波動(dòng)較大，其中東部地區(qū)土地購(gòu)置面積最大，7年來(lái)總體呈減小趨勢(shì)；中部地區(qū)土地購(gòu)置面積次之，7年來(lái)總體呈增加趨勢(shì)；西部地區(qū)土地購(gòu)置面積最小，7年來(lái)總體呈增加趨勢(shì)。這表明我國(guó)東中西部地區(qū)房地產(chǎn)土地獲取壁壘高低波動(dòng)較大，東部地區(qū)土地獲取壁壘最低，7年來(lái)有所提高；中部地區(qū)土地獲取壁壘較高，7年來(lái)有所降低；而西部地區(qū)土地獲取壁壘最高，7年來(lái)有所降低。

根據(jù)圖4，7年來(lái)我國(guó)東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款額的平均值逐年增長(zhǎng)，東部地區(qū)獲取的國(guó)內(nèi)貸款額最高，中部和西部地區(qū)獲取的國(guó)內(nèi)貸款額較低且水平相近，東部與中西部地區(qū)間差異呈擴(kuò)大趨勢(shì)。這表明我國(guó)東中西部地區(qū)房地產(chǎn)資金獲取壁壘逐年降低，東部地區(qū)最低，中西部地區(qū)較高且水平相近，同時(shí)東部與中西部地區(qū)的資金獲取壁壘差異逐年擴(kuò)大。

篇3

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)控制

Abstract: This paper begins with a brief analysis of the project, the project risk, project risk management, and real estate development project risk concept, characteristics and related theory; then in a detailed analysis on the basis of the risk factors of the real estate development projects, the establishment of the risk identification model and use-the model from the external environmental factors, internal constraints and development process factors fully identify investment risks of real estate development projects to determine the list of project investment risk, qualitative analysis and the various types of risk; Next breakeven analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematical theory and analytic hierarchy comprehensive analysis method, the real estate development projects to identify the risk factors for quantitative analysis; final results of the analysis of the risk of real estate development projects, the choice available to the project risk control strategies and methods, and provides a theoretical basis for the risk, risks in the real estate development process.Keywords: real estate project risk analysis, risk control

中圖分類號(hào): F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào)：2095-2104（2012）

1、引言

隨著近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的積累，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逐漸意識(shí)到只有做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，確立有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，并在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行良好的辨識(shí)、解析與管理，才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目真正地得到系統(tǒng)、全面而有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，反過(guò)來(lái)就能促使房地產(chǎn)開(kāi)放單位的綜合管理水平得到大幅度的增強(qiáng)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金投入量大，項(xiàng)目實(shí)施周期普遍較長(zhǎng)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中可能遇到多種風(fēng)險(xiǎn)因素。做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，提前采取風(fēng)險(xiǎn)防范措施，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分類

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)出具有個(gè)別性、復(fù)雜性、全面性、不確定性等特征。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于地域不同、項(xiàng)目類別不同，不同類別的項(xiàng)目具有各自不同的風(fēng)險(xiǎn)；即使同類的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因?yàn)轫?xiàng)目的市場(chǎng)定位、決策系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)偏好、規(guī)劃和施工技術(shù)等各不相同，項(xiàng)目所可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)也各不相同。常用的分類方法包括以下五種:

2.1.1純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

純粹風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生后，只會(huì)單純給開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)?yè)p失或損害的風(fēng)險(xiǎn)因素；投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)既可能給項(xiàng)目帶來(lái)?yè)p失、但處理和應(yīng)對(duì)得當(dāng)，也可能給項(xiàng)目投資帶來(lái)額外利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)因素。

2.1.2自然風(fēng)險(xiǎn)和人為風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是由于自然力的作用帶來(lái)的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素；人為風(fēng)險(xiǎn)是由人的活動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)因素。

2.1.3靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)

靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是指在既定的社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況下，由于自然力的不規(guī)則變動(dòng)和人們的錯(cuò)誤判斷、錯(cuò)誤行為所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，主要是指自然災(zāi)害和意外事故帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)可能造成的后果主要是經(jīng)濟(jì)上的損失，而不會(huì)因此獲得意外的收益。動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是由于項(xiàng)目實(shí)施方式、生產(chǎn)或管理技術(shù)變動(dòng)所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，是指與社會(huì)變動(dòng)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，主要是社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治以及技術(shù)、組織機(jī)構(gòu)發(fā)生變動(dòng)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)可能引起的后果是雙重的，既可能給投資者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失，也可能帶來(lái)額外收益。

2.1.4系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀因素變化而導(dǎo)致全部或同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)酬率整體變化，對(duì)于單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，這類風(fēng)險(xiǎn)可能被預(yù)測(cè)，但不能被分散或消除；非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是某一特定原因?qū)δ骋惶囟ǖ姆康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目報(bào)酬率造成影響的可能性，是特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目所可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于某個(gè)或某類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，通過(guò)采取積極的應(yīng)對(duì)措施，能夠有效降低并有可能完全消除這類風(fēng)險(xiǎn)。本文認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分類方法能夠綜合整理并細(xì)化各類風(fēng)險(xiǎn)因素，并能夠以此為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步進(jìn)行定性和定量分析。因此，本文后面章節(jié)將主要采取這一類分析方法。

2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目自身的特點(diǎn)有緊密關(guān)系，這也決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)具有自身的特征。

2.2.1個(gè)別性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資具有差異性，每個(gè)項(xiàng)目都有不同的區(qū)位，這種空間位置的差異性決定了世界上沒(méi)有兩個(gè)完全相同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，加上項(xiàng)目投資者、開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、施工技術(shù)和建筑材料等都不會(huì)完全相同，從而使每個(gè)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)各不相同。因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)需要突出這種個(gè)別性。

2.2.2復(fù)雜性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否順利實(shí)施要受到土地條件、規(guī)劃條件、資金管理、施工條件、市場(chǎng)條件、宏觀政策等多種因素的綜合影響，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)具有綜合性和復(fù)雜性。

篇4

【關(guān)鍵詞】開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)成本 成本核算

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、成本核算環(huán)節(jié)多、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本可分為直接成本、間接成本。直接成本可直接歸集到開(kāi)發(fā)成本中，間接成本需按合理的分配原則，才能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算處理正確與否關(guān)系到企業(yè)收入、成本、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)和國(guó)家財(cái)政稅收。為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算管理，必須正確核算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，在各個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)控制好各項(xiàng)成本支出。

開(kāi)發(fā)成本一般包括6項(xiàng)：

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2.前期工程費(fèi)

3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

4.建筑安裝工程費(fèi)

5.配套設(shè)施費(fèi)

6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度對(duì)成本核算業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理規(guī)定不夠明確、具體，造成企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與實(shí)際情況產(chǎn)生差異較大，筆者就下面4個(gè)方面淺談一下。

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本對(duì)象的歸集

2.房地產(chǎn)間接成本的分配

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期的確定

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決算

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本對(duì)象的歸集

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)象是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究報(bào)告等一系列充分論證，開(kāi)發(fā)對(duì)象在規(guī)劃設(shè)計(jì)審批后確定下來(lái)。開(kāi)發(fā)成本對(duì)象在開(kāi)發(fā)對(duì)象確定后，根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大小、復(fù)雜程度，合理確定開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，成本核算對(duì)象劃分過(guò)粗過(guò)細(xì)都不好。過(guò)粗無(wú)法反映實(shí)際成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；過(guò)細(xì)會(huì)出現(xiàn)過(guò)多共同費(fèi)用需要分配，增加許多不必要的核算工作。開(kāi)發(fā)成本對(duì)象的歸集問(wèn)題就顯得很重要。

（二）房地產(chǎn)間接成本的分配問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，用途多樣，間接成本的分配相對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模小、用途單一的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，分配間接成本要區(qū)別對(duì)待。間接成本一般包括土地購(gòu)置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和規(guī)劃、可行性研究、場(chǎng)地平整、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等支出，要在不同開(kāi)發(fā)規(guī)模、用途中合理分配間接成本就顯得很重要。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期確定問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模、地塊大小、結(jié)構(gòu)、裝修檔次等因素，少則1-2年，多則3-6年不等。對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模小，地塊小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、無(wú)裝修的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面有開(kāi)發(fā)獨(dú)立、單一等特點(diǎn)，所以開(kāi)發(fā)周期一般1-2年較短，開(kāi)發(fā)成本核算比較簡(jiǎn)單；而開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，地塊大，結(jié)構(gòu)復(fù)雜、裝修檔次不同，開(kāi)發(fā)周期一般較長(zhǎng)，不確定因素較多，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更相對(duì)也較多，開(kāi)發(fā)成本核算周期會(huì)很長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)周期確定問(wèn)題就顯得很重要。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決算問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收是開(kāi)發(fā)最后一個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)竣工驗(yàn)收，與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需求方交接物業(yè)，結(jié)算不同階段銷售（或出租）收入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收回投資，核算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，形成資金增值。交接物業(yè)時(shí)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施尚未完結(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決算也就遲遲不能決算，決算問(wèn)題就顯得很重要。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算的解決方法及建議

（一）單獨(dú)核算成本

由于同一地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模小、用途單一，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以單獨(dú)進(jìn)行成本核算，核算方法簡(jiǎn)單，效率較高。

由于同一地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模大、用途相對(duì)較廣，如開(kāi)發(fā)居住物業(yè)（含普通住宅、別墅、公寓）、商業(yè)物業(yè)（含寫字樓、零售商場(chǎng)或店鋪、酒店等）、工業(yè)物業(yè)（含標(biāo)準(zhǔn)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、工業(yè)寫字樓等）、特殊物業(yè)等，若同時(shí)開(kāi)發(fā)2種以上物業(yè)類型，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和便于管理的需要，按物業(yè)類型劃分成本核算對(duì)象，同類型物業(yè)歸集匯總，單列科目。

同一物業(yè)類型有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，結(jié)合實(shí)際需要按物業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模大小，可進(jìn)一步劃分成本核算對(duì)象。

（二）合理分?jǐn)傞g接成本

房地產(chǎn)間接成本在不同的核算對(duì)象中分配，企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)法規(guī)規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)不同結(jié)構(gòu)、規(guī)模，合理分?jǐn)傞g接成本，間接成本核算要準(zhǔn)確、便于計(jì)算，依據(jù)規(guī)定和實(shí)際工作，間接成本分配可有如下處理方法：

第一，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大致相同、結(jié)構(gòu)相同，可以按照建筑面積占開(kāi)發(fā)整個(gè)面積的比例，按面積比例分配間接成本，然后歸集到開(kāi)發(fā)成本中。

第二，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大致相同、結(jié)構(gòu)不同，可以按照工程造價(jià)占整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)比例，按造價(jià)比例分配間接成本，然后歸集開(kāi)發(fā)成本中。

第三，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不同、結(jié)構(gòu)不一致，可以按照工程造價(jià)、市場(chǎng)售價(jià)占整個(gè)工程造價(jià)、市場(chǎng)售價(jià)的比例，合理分配間接成本，然后歸集到開(kāi)發(fā)成本中。

結(jié)合以上三種方法，對(duì)于其他不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可綜合考慮，分配方法一經(jīng)確定，就不得隨意變更，即使相關(guān)政策需要變更，也要前后連貫，有理有據(jù)。

（三）周期分類核算成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模小、地塊小的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較短，單獨(dú)核算就可以做到；而開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，地塊大，規(guī)劃設(shè)計(jì)較復(fù)雜，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算周期較長(zhǎng)，單獨(dú)核算顯得不合理，可以按照開(kāi)發(fā)物業(yè)類型分類核算。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決算問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決算早了，不能準(zhǔn)確核算開(kāi)發(fā)成本；決算晚了，決算也沒(méi)有意義，起不到及時(shí)核算成本利潤(rùn)作用。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決算可按國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)文規(guī)定：

已竣工驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

取得銷售（可售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

按上述進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決算時(shí)，有的配套設(shè)施費(fèi)尚未實(shí)際支出，可先預(yù)提然后待實(shí)際發(fā)生時(shí)，及時(shí)做相應(yīng)調(diào)整。

參考文獻(xiàn)

[1]于富生，王俊生.成本會(huì)計(jì)學(xué)[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2008.

篇5

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入和成本確認(rèn)時(shí)間不一致

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)工作具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金需求量大的特點(diǎn)，其資金收回周期較長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作存在一定的時(shí)間差，其納稅義務(wù)的時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展會(huì)計(jì)核算時(shí)點(diǎn)不同步。其次，由于稅法中對(duì)收入確認(rèn)的時(shí)間要求和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)間的要求不一致。比如稅法規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或者是簽訂預(yù)售合同時(shí)應(yīng)該對(duì)所取得的收入進(jìn)行確認(rèn)，并要求其按照計(jì)稅的利率計(jì)算預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，并將其歸入應(yīng)納稅所得額。但是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算上，房產(chǎn)預(yù)售取得的款項(xiàng)并不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中收入的確認(rèn)條件，因此并不能確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入，由此可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)條件不一致。再者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)周期通常按年度計(jì)算，開(kāi)發(fā)成本的發(fā)生時(shí)間通常跨越多個(gè)納稅年度，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算和納稅成本確認(rèn)時(shí)間不一致。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)轉(zhuǎn)扣除方式不合理

根據(jù)國(guó)家稅法的相關(guān)規(guī)定可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售未完成的產(chǎn)品應(yīng)該按照具體條例降低納稅率，但是根據(jù)稅法的要求，不同地區(qū)的納稅率降低的程度是不一樣的，比如，對(duì)位于省級(jí)、自治區(qū)或者直轄市的人民政府所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)采用不低于15%的毛利率稅費(fèi)，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地級(jí)市的項(xiàng)目因采用不低于10%的毛利率稅率。國(guó)家相關(guān)稅法規(guī)定，允許房地產(chǎn)企業(yè)扣除預(yù)售收入帶來(lái)的營(yíng)業(yè)稅及其附加稅，同時(shí)可以適當(dāng)降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅。這一稅法規(guī)定和稅收優(yōu)惠措施，減少了房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，不利于體現(xiàn)稅收的公平性。其次，較低的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)毛利率計(jì)征方式使得企業(yè)沒(méi)有在此時(shí)期繳納足夠的企業(yè)所得稅，而是將企業(yè)所得稅遞延至項(xiàng)目完工收入確認(rèn)階段，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)該年度的稅收壓力較大，這種的成本結(jié)轉(zhuǎn)方式不利于保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)所得稅清算和管理工作應(yīng)該采取的措施和對(duì)策

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅清算和管理工作質(zhì)量直接影響著企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)情況，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)在納稅年度的財(cái)務(wù)穩(wěn)定狀況，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視所得稅清算和管理工作。

（一）要及時(shí)建立稅源監(jiān)控制度

房地產(chǎn)企業(yè)要做好所得稅納稅工作，應(yīng)該要全面了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，要了解項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，重視項(xiàng)目結(jié)算和完工收入的確認(rèn)工作，可以按照項(xiàng)目開(kāi)展的區(qū)域?qū)⑹┕ろ?xiàng)目進(jìn)行分類，并設(shè)置具體的監(jiān)控人對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，同時(shí)做好項(xiàng)目資料收集整理工作。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以建立項(xiàng)目稅源管理臺(tái)賬，并對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤，了解預(yù)售收入、資金流向情況。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)組織稅款入庫(kù)，建立健全房產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)督管理制度。企業(yè)要根據(jù)實(shí)際的收入確認(rèn)情況和成本結(jié)轉(zhuǎn)情況來(lái)選擇納稅方式，合理確定納稅年度和時(shí)間，并要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作采用精細(xì)化管理模式，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理方式，以便保證財(cái)務(wù)狀況的穩(wěn)定性和安全性。

（二）做好項(xiàng)目成本報(bào)備工作

根據(jù)國(guó)家相關(guān)文件的實(shí)際規(guī)定可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該在施工前做好成本報(bào)備工作，以便對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行全面的了解。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類別、所處的地理位置、建筑狀況等都是需要重點(diǎn)了解的內(nèi)容，這類信息是項(xiàng)目成本報(bào)備工作的重要內(nèi)容，也是后期績(jī)效評(píng)價(jià)考核工作的依據(jù)和基礎(chǔ)。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視實(shí)事求是，要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)報(bào)備成本進(jìn)行審查，要重視成本報(bào)備工作的嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性，可以根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)對(duì)成本報(bào)備工作進(jìn)行分類，并要將成本報(bào)備對(duì)象向當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行上報(bào)。如果發(fā)生成本對(duì)象變更等情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)向相關(guān)的稅務(wù)機(jī)關(guān)反映和備案，并要一并報(bào)送設(shè)計(jì)變更審批和變更規(guī)劃等重要資料，以便保證項(xiàng)目建設(shè)工作的合法性和合規(guī)性，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅過(guò)程中的難度，減少企業(yè)的納稅成本，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的形象。再者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要明確實(shí)際毛利和預(yù)計(jì)毛利之間的金額差異，應(yīng)該及時(shí)將該差額的實(shí)際情況反映給稅務(wù)機(jī)關(guān)，可以與資信狀況較好的機(jī)構(gòu)合作制定差異額鑒定報(bào)告，從而為實(shí)現(xiàn)降低總納稅額提供必要的條件。