發(fā)布時(shí)間：2023-09-27 10:23:28
序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇安置房買(mǎi)賣(mài)的法律法規(guī)，期待它們能激發(fā)您的靈感。
自住房制度改革以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)取得了極大得發(fā)展，但同時(shí)，房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛也大量涌現(xiàn)，其中尤以一房二賣(mài)，甚至是一房多賣(mài)的問(wèn)題突出。在住房制度改革以前，一房二賣(mài)雖然存在，但并不多見(jiàn)，這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)我國(guó)的住房大部分為公房，私房相對(duì)較少，從而導(dǎo)致私房買(mǎi)賣(mài)較少。自從住房改革以后，尤其是推行住房商品化制度后，我國(guó)的住房不但向私有房發(fā)展，同時(shí)也向商品化發(fā)展，一房二賣(mài)就變得日益突出起來(lái)。而在商品房的房產(chǎn)交易中，作為賣(mài)方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與普通的購(gòu)房者相比較，其優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，并且濫用強(qiáng)者優(yōu)勢(shì)侵害購(gòu)房者合法利益的情況也屢見(jiàn)不鮮，據(jù)工商部門(mén)和房屋土地管理部門(mén)對(duì)商品房的銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)、服務(wù)等方面的執(zhí)法管理情況的抽查結(jié)果表明，不少房地產(chǎn)公司存在將出售后的商品房再次出售的行為，即我們通常所說(shuō)的商品房一房二賣(mài)，由于這類(lèi)案件比較復(fù)雜，處理起來(lái)很困難。因此，在這里我就商品房一房二賣(mài)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行討論。
一、商品房一房二賣(mài)的屬性及其法律后果
（一）商品房一房二賣(mài)的概念
在我國(guó)，商品房是一個(gè)特定概念，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)、建成以后用于出售的住宅、商業(yè)用房以及其它建筑物。而商品房買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將符合法律規(guī)定條件的商品房（包括尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋）向社會(huì)公眾出售、社會(huì)公眾購(gòu)買(mǎi)商品房的行為。這里所說(shuō)的一房二賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與第一買(mǎi)受人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，于辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記以前又與第二買(mǎi)受人就同一商品房訂立買(mǎi)賣(mài)合同的行為。有些學(xué)者把一房二賣(mài)直接定義為：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以同一商品房為標(biāo)的，與兩個(gè)不同主體簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將其出售給兩個(gè)人的行為。”[1]筆者認(rèn)為此種定義是不恰當(dāng)?shù)摹Ｔ谠摲N定義中，未排除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與第一買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，并為其辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，再與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為。依據(jù)房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，第一買(mǎi)受人已經(jīng)依法取得了房屋的所有權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在這之后再與第三人簽訂以該商品房為標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)合同，實(shí)際上是無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，并不是將自己所有的房屋一房二賣(mài)的行為，他們所簽的合同為效力待定合同。取得房屋所有權(quán)的先買(mǎi)方可以以物權(quán)排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主張取得房屋所有權(quán)，只能向出賣(mài)方主張債權(quán)，故在先買(mǎi)方已經(jīng)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)后，售房人再次將房屋出賣(mài)給他人的行為并不屬于一房二賣(mài)。因此應(yīng)該把商品房的一房二賣(mài)定義為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與第一買(mǎi)受人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，于辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記以前又與第二買(mǎi)受人就同一商品房訂立買(mǎi)賣(mài)合同的行為。”
（二）商品房一房二賣(mài)的特征
由以上對(duì)商品房一房二賣(mài)的定義可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以商品房a為標(biāo)的與購(gòu)房人甲簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，在甲還沒(méi)來(lái)得及辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的時(shí)候，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又將商品房a出售給購(gòu)房人乙，從而引起購(gòu)房人甲和乙對(duì)商品房a的房屋產(chǎn)權(quán)歸屬存在糾紛。這就是所謂的商品房的一房二賣(mài)，由此可以知道商品房一房二賣(mài)的特征主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
第一，商品房的一房二賣(mài)的主體是特定的，即銷(xiāo)售方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。在商品房的一房二賣(mài)中，要出售房屋的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而受讓方則可以是任何自然人、法人，也可以是其他組織。
第二，商品房一房二賣(mài)中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與不同買(mǎi)受人簽訂的兩個(gè)合同中，標(biāo)的是具有特定性的物，是以同一房屋為標(biāo)的簽訂的兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)存在兩個(gè)債權(quán)，但不能并存兩個(gè)物權(quán)，這才會(huì)引起房屋所有權(quán)的歸屬糾紛。
第三，商品房的第二次買(mǎi)賣(mài)是在先買(mǎi)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之后，辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)之前發(fā)生的，如果先買(mǎi)人已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，也就依法取得了對(duì)房屋的所有權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)若又與他人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不構(gòu)成一房二賣(mài)。
第四，在前后兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在違約或欺詐，而第一買(mǎi)受人一般無(wú)過(guò)錯(cuò)，第二買(mǎi)受人可能是被欺詐，也可能存在主觀惡意。
第五，房地產(chǎn)一房二賣(mài)的行為必然導(dǎo)致買(mǎi)受人利益受損，一方買(mǎi)受人的債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)。
(三)商品房一房二賣(mài)的后果
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房一房二賣(mài)的行為對(duì)第一購(gòu)房人構(gòu)成了惡意違約，對(duì)第二購(gòu)房人則構(gòu)成欺詐。它不但使得一方買(mǎi)房人的合同不能得到履行，損害了購(gòu)房者的合法利益，同時(shí)也違反了民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則，加大了商品房交易的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重地影響了市場(chǎng)秩序。誠(chéng)實(shí)信用是我國(guó)民事活動(dòng)的基本準(zhǔn)則，開(kāi)發(fā)商的這種惡意違約或欺詐行為是對(duì)整個(gè)社會(huì)誠(chéng)信體系的建設(shè)的一種破壞。這種有意地對(duì)合同的任意違背，會(huì)使得市場(chǎng)交易變得不安全起來(lái)，必將使房產(chǎn)業(yè)受到影響，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。例如上海市某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與該地居民甲簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定到期辦理房產(chǎn)證并付清余款，但是在約定期限到達(dá)日甲某發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商后來(lái)又與另一居民簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由此居民甲和乙對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生糾紛。在這種情況下該房地產(chǎn)公司如果為居民乙辦理房產(chǎn)證，對(duì)甲就構(gòu)成惡意違約，如果為甲辦理房產(chǎn)證，則對(duì)居民乙則構(gòu)成欺詐，不管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作何選擇，都會(huì)使得一房購(gòu)房者的利益受到侵害，對(duì)房屋交易安全產(chǎn)生懷疑，影響購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信任。
二、一房二賣(mài)產(chǎn)生的原因分析
商品房一房二賣(mài)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：
（一）房屋的特定性與一物一權(quán)原則
由于房屋是固定在土地上的，與土地緊密聯(lián)系在一起，其位置是固定、不可移動(dòng)的，而且周?chē)⑧徑课莺铜h(huán)境的狀況對(duì)房屋的影響很大，因此在不同的土地上建造的房屋會(huì)因周邊的的環(huán)境、交通等各方面的不同而不同，同樣造價(jià)或造型的房屋建在不同城鄉(xiāng)、不同地段上，其用途和價(jià)格會(huì)相差很大。土地是一種有限的資源，對(duì)土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性，正因?yàn)槿绱瞬乓鹆硕鄠€(gè)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)同一房屋有購(gòu)買(mǎi)意向，并且在產(chǎn)生糾紛之后會(huì)有相互不肯讓步的情況發(fā)生，甚至有購(gòu)買(mǎi)者明知房屋已出售卻以更高價(jià)格與賣(mài)房人惡意串通地簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，而另一方面，根據(jù)一物一權(quán)原則，即一物之上絕不得存在兩個(gè)相抵觸的物權(quán)，而所有權(quán)又具有絕對(duì)的排他性，一物之上不能有兩個(gè)所有權(quán)。因此必將有一方會(huì)得不到合同的履行，從而引起所有權(quán)糾紛。
（二）我國(guó)法律對(duì)合同生效與房屋所有權(quán)取得的規(guī)定并不一致
我國(guó)的法律將合同的生效與房屋所有權(quán)的取得作了不同的規(guī)定，正因?yàn)檫@種不一致的規(guī)定才使得合同的生效與房屋所有權(quán)取得之間存在時(shí)間差，訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同到辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)通常有很長(zhǎng)的時(shí)間間隔，更易引起一房二賣(mài)的現(xiàn)象。
1．房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記不是合同的生效登記
早期，不少人對(duì)一房二賣(mài)中的買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，一是同一房屋，已登記的買(mǎi)賣(mài)合同有效，未登記的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，二是同一房屋，簽訂在先的的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，簽訂在后的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。這一認(rèn)識(shí)誤區(qū)很長(zhǎng)一段時(shí)間左右著人們對(duì)“一
房二賣(mài)”行為的判斷，甚至左右著一些法官的判斷。舉個(gè)例來(lái)說(shuō)，1982年12月，最高人民法院在《關(guān)于王貴與柯作信、江妙法房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系如何確認(rèn)的批復(fù)》中同意浙江省高級(jí)人民法院的意見(jiàn)，即“房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，既未經(jīng)國(guó)家契稅手續(xù)，也沒(méi)取得房屋部門(mén)的認(rèn)可，認(rèn)定其買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效是適當(dāng)?shù)摹薄2]筆者認(rèn)為對(duì)于一房二賣(mài)合同效力的判別標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”為依據(jù)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返诰艞l進(jìn)一步明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”
而法律或行政法規(guī)并未將房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記規(guī)定為生效性登記。依我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”并未規(guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。盡管建設(shè)部1994年8月13日的《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見(jiàn)的通知》規(guī)定：“凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按房地產(chǎn)法第六十條第三款規(guī)定的程序先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無(wú)效。”[3]但是，依照我國(guó)《憲法》第八十九條和《立法法》第五十六條和第七十一條的相關(guān)規(guī)定，行政法規(guī)只能由國(guó)務(wù)院制定，建設(shè)部的規(guī)定僅僅是規(guī)章，而規(guī)章對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，是無(wú)法構(gòu)成影響的。由此可見(jiàn)，我國(guó)并沒(méi)有什么法律或行政法規(guī)將房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記規(guī)定為生效性登記，依最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返诰艞l規(guī)定即使當(dāng)事人沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記，也不會(huì)導(dǎo)致其房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
2．物權(quán)的取得與否并不影響債權(quán)的成立。
賣(mài)房人與購(gòu)房人之間簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是一種債權(quán)行為，合同本身體現(xiàn)的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)才是直接導(dǎo)致房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是一種物權(quán)行為。債權(quán)是一種對(duì)人權(quán)，相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合同以外的第三人，雖然在未辦理過(guò)戶(hù)登記之前，房屋的所有權(quán)是還是在賣(mài)方手里，但購(gòu)房人享有對(duì)房屋的期待權(quán)，他可以對(duì)售房方主張債權(quán)。因此在房屋買(mǎi)賣(mài)中債權(quán)與物權(quán)具有一定的獨(dú)立性，物權(quán)的取得與否并不影響合同的效力。即將施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)此也做了明確地規(guī)定，其第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
（三）經(jīng)濟(jì)利益的誘導(dǎo)
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，追求最大經(jīng)濟(jì)利益是各種市場(chǎng)主體的進(jìn)行市場(chǎng)活動(dòng)的目的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不例外。由于商品房的買(mǎi)賣(mài)是一項(xiàng)大宗消費(fèi)，不同于普通的消費(fèi)品，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)容易出現(xiàn)大幅度的價(jià)格波動(dòng)，尤其是目前出現(xiàn)的”房產(chǎn)熱”，使有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，為達(dá)到獲取更利潤(rùn)的目的，不惜違反誠(chéng)實(shí)信用原則，破壞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，采取欺詐方式簽訂合同，惡意毀約，將已出售的房屋以更高的價(jià)格出售給第三人，侵害買(mǎi)房人的合法利益，由此引起商品房的一房二賣(mài)。
三、商品房一房二賣(mài)的現(xiàn)行法律處理及預(yù)告登記制度
既然已經(jīng)明確了合同的效力，那么在兩份有效的合同中，那到底哪一合同應(yīng)該得到履行，哪一合同不能得到履行呢？法律并沒(méi)有對(duì)此作出規(guī)定。由于標(biāo)的只有一個(gè)，必定會(huì)有一個(gè)合同得到履行，而另一個(gè)卻因此得不到履行。在這種情況下，可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定予以處理。該司法解釋規(guī)定了買(mǎi)房者可以向賣(mài)房者主張的多種違約請(qǐng)求權(quán)。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就同一商品房又與第二買(mǎi)受人訂立同樣的合同時(shí)，其對(duì)于該兩個(gè)買(mǎi)受人均負(fù)有轉(zhuǎn)移該商品房所有權(quán)的義務(wù)，只要對(duì)其中任何一買(mǎi)受人不履行都要承擔(dān)法律責(zé)任。而且他對(duì)其中一買(mǎi)受人的履行都將是對(duì)另一買(mǎi)受人的默示拒絕履行。不能得到履行的買(mǎi)受人就可以依法請(qǐng)求因債不履行而產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任。
（一）現(xiàn)行法律適用
1.第一買(mǎi)受人的賠償請(qǐng)求權(quán)和合同無(wú)效請(qǐng)求權(quán)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為第二買(mǎi)受人辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)后，第二買(mǎi)受人依法取得了房屋的所有權(quán)，其買(mǎi)賣(mài)合同得到實(shí)際履行，這也就代表著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)第一買(mǎi)受人買(mǎi)賣(mài)合同的默示拒絕履行。第一買(mǎi)受人可以依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”，“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。”
如果第二買(mǎi)受人是惡意串通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得房屋所有權(quán)，那么第一買(mǎi)受人就可以依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。”請(qǐng)求確認(rèn)后買(mǎi)方的商品房合同無(wú)效，只要有足夠證據(jù)，法院就應(yīng)該支持。但是，法院要確認(rèn)合同無(wú)效必須經(jīng)先買(mǎi)方行使合同無(wú)效請(qǐng)求權(quán)，如果先買(mǎi)方不行使該項(xiàng)權(quán)利，法院不能主動(dòng)確認(rèn)后買(mǎi)方的合同無(wú)效。而第一買(mǎi)受人放棄無(wú)效請(qǐng)求權(quán)后，仍可以行使該司法解釋規(guī)定的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。
2．第二買(mǎi)受人的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定：賣(mài)方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。”由此可見(jiàn)，第二買(mǎi)受人在合同不能得到履行時(shí)，也可以向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要求賠償，有權(quán)行使懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。
（二）預(yù)告登記制度
商品房司法解釋雖然對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一房二賣(mài)明文作了懲罰性賠償規(guī)定，在一定程度上保障了購(gòu)房者的合法權(quán)益，但是這種效果是很微弱的，目前已經(jīng)在施行的法律缺少事先預(yù)防商品房一房二賣(mài)的法律制度。法律只是對(duì)發(fā)生一房二賣(mài)后如何救濟(jì)做了相應(yīng)規(guī)定，而對(duì)事先該如何保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，如何防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)并無(wú)相關(guān)規(guī)定。由于我國(guó)法律對(duì)房屋所有權(quán)取得的規(guī)定并不是以合同生效來(lái)確定的，因此當(dāng)事人簽訂合同后，購(gòu)房者并不能阻止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給第三人，也沒(méi)有對(duì)抗第三人的權(quán)利。這樣就不足于防范售房人一房二賣(mài)。值得一提的是，2007年10月1日即將施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中有關(guān)預(yù)告登記的規(guī)定，彌補(bǔ)了現(xiàn)行法律的不足，它使購(gòu)房者可以在事先防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)，該法的實(shí)施對(duì)商品房一房二賣(mài)的現(xiàn)象必然起到極大的抑制作用，能有效地預(yù)防出賣(mài)方的一房二賣(mài)行為，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。該法第二十條
規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這種登記使得購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)獲得了物權(quán)的對(duì)抗性和排他性。這樣就確保購(gòu)房人將來(lái)肯定能夠獲得指定的房屋。預(yù)告登記制度更為有力地保障了購(gòu)房人的權(quán)利，同時(shí)又保護(hù)了交易安全、維護(hù)了市場(chǎng)的誠(chéng)實(shí)信用秩序。
四、購(gòu)房者對(duì)商品房一房二賣(mài)的防范與救濟(jì)
有人說(shuō)，目前出臺(tái)的物權(quán)法將會(huì)終結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一房二賣(mài)現(xiàn)象。但一部新的法律要取得良好的社會(huì)效果畢竟要先有一個(gè)實(shí)施的過(guò)程，只有購(gòu)房者懂得充分運(yùn)用法律手段維護(hù)自身權(quán)益，物權(quán)法才能實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。
購(gòu)房者在與商品房開(kāi)發(fā)商訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，要認(rèn)真審查房屋是否已經(jīng)出售并對(duì)把違約后果寫(xiě)入合同條款中，明確房地產(chǎn)公司的違約責(zé)任。在合同簽訂以后應(yīng)當(dāng)有預(yù)告登記意識(shí)，及時(shí)到有關(guān)部門(mén)辦理預(yù)告登記，辦理了預(yù)告登記之后，如果能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)盡快辦理。因?yàn)槲餀?quán)法規(guī)定在辦理預(yù)告登記后，要從能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)登記，否則預(yù)告登記失效。另外，購(gòu)房者在發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商品房一房二賣(mài)導(dǎo)致已經(jīng)簽訂的合同得不到履行后，不能僅僅要求其償還已付購(gòu)房款，而應(yīng)該依據(jù)有關(guān)法律要求其承擔(dān)違約責(zé)任，進(jìn)行賠償，以懲罰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一房二賣(mài)行為。在預(yù)防性的法律法規(guī)還沒(méi)有施行的情況下，購(gòu)房者利用懲戒性的法規(guī)維護(hù)自己的合法利益將是對(duì)”一房二賣(mài)”的最好回?fù)簟?/p>
舊機(jī)動(dòng)車(chē)的買(mǎi)賣(mài)合同范本簽訂地點(diǎn)：_______________________________賣(mài)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：___________________住所：___________________________________證件名稱(chēng)及號(hào)碼：_________________________聯(lián)系電話：_______________________________人：_________
貨物買(mǎi)賣(mài)的合同范本買(mǎi)方：________________________ (下稱(chēng)甲方)地址：________________________ 郵編：__________電話：________________________ 傳真：__________電子郵箱：____________________賣(mài)方：________________________
設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同范本需方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方):供方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就甲方向乙方購(gòu)買(mǎi)――――事宜，達(dá)成以下協(xié)議,雙方共同遵守：一、產(chǎn)品名稱(chēng)、數(shù)量、價(jià)格賣(mài)方保證所提供的所有設(shè)備是全新的，并且采用賣(mài)方最新設(shè)計(jì)和合格的材料制造，各方面符
電子產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)的合同范本出賣(mài)人(甲方)：_________買(mǎi)受人(乙方)：_________甲乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，平等互利，經(jīng)公平協(xié)商簽訂如下買(mǎi)賣(mài)合同，以茲遵守。
電視購(gòu)銷(xiāo)合同范本買(mǎi)方：_____________賣(mài)方：_____________買(mǎi)方和賣(mài)方在平等、自愿、互惠、互利原則上，經(jīng)充分協(xié)商簽訂本合同，雙方同意按下述條款全面履行：第一條賣(mài)方所提供的設(shè)備品名、規(guī)格、數(shù)量及金額(人民幣)：品名：_____________型號(hào)：___________
汽車(chē)飾品購(gòu)銷(xiāo)合同范本甲方：_________地址：_________電話：_________傳真：_________郵編：_________帳號(hào)：_________乙方：_________地址：_________電話：_________傳真：_________郵編：_________帳號(hào)：_________甲方推出的汽車(chē)飾品經(jīng)銷(xiāo)制，在保證________
成都市商品購(gòu)銷(xiāo)合同合同編號(hào)：________________簽訂地點(diǎn)：________________簽字日期：____年___月___日供應(yīng)商：__________________零售商：__________________使用說(shuō)明一、適用范圍本合同適用于我市行政區(qū)域內(nèi)具有商業(yè)零售性質(zhì)的超市、大型超市、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員
農(nóng)副產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同條例第一章 總 則第一條 為了保護(hù)農(nóng)副產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，有計(jì)劃地發(fā)展農(nóng)副業(yè)商品生產(chǎn)，安排好市場(chǎng)供應(yīng)，協(xié)調(diào)產(chǎn)、供、銷(xiāo)之間的關(guān)系，改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，保證國(guó)家計(jì)劃的執(zhí)行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)
高檔家具購(gòu)銷(xiāo)合同買(mǎi)方:_______________________ 賣(mài)方:_____________________________為維護(hù)消費(fèi)者,經(jīng)者雙方合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》,《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定,簽訂本合同并共同遵守.一,商品名稱(chēng),型號(hào),數(shù)量,時(shí)間及金額
模具材料購(gòu)銷(xiāo)合同簽訂日期：____年__月__日合同編號(hào)：__________簽約時(shí)間：__________簽約地點(diǎn)：__________供方：____________需方：____________1.本合同是依照《中華人民共和國(guó)合同法》訂立的，經(jīng)雙方簽字蓋章后，即發(fā)生法律效力，雙方必須嚴(yán)格履行。
購(gòu)銷(xiāo)合同書(shū)購(gòu)銷(xiāo)合同主要是指供方(賣(mài)方)同需方(買(mǎi)方)根據(jù)協(xié)商一致的意見(jiàn)，由供方將一產(chǎn)品交付給需方，需方接受產(chǎn)品并按規(guī)定支付價(jià)款的協(xié)議。購(gòu)銷(xiāo)合同是一個(gè)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系確立最基本的一個(gè)文件，購(gòu)銷(xiāo)合同是買(mǎi)賣(mài)合同的變化形式，它同買(mǎi)賣(mài)合同的要求基本上是
瓷磚購(gòu)銷(xiāo)合同范本甲方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)乙方： ① (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，遵循平等、自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，甲、乙雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，訂立本合同以共同遵守。
白酒購(gòu)銷(xiāo)合同范本購(gòu)銷(xiāo)合同范本(1)甲方：(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)乙方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)為保證甲方賣(mài)場(chǎng)的正常運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)乙方所經(jīng)營(yíng)系列酒水的銷(xiāo)售，甲方確定乙方為甲方下列產(chǎn)品的供貨商，經(jīng)雙方協(xié)商就供求關(guān)系達(dá)成以下協(xié)議：一、甲方確定乙方為甲方所需下列產(chǎn)品的供
led顯示屏購(gòu)銷(xiāo)合同甲方：乙方：甲、乙雙方經(jīng)過(guò)充分協(xié)商，就甲方委托乙方制作LED電子顯示屏事宜，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》一致同意，簽訂本合同。一、工程的構(gòu)成及費(fèi)用根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定， (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)及 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)經(jīng)友好
購(gòu)銷(xiāo)合同模板購(gòu)銷(xiāo)合同(一)甲方：xxxx有限公司 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)乙方：xxxx有限公司 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)依照《中華人民共和國(guó)合同法》和《中華人民共和國(guó)建筑法》及其他有關(guān)法律法規(guī)，遵循平等、自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，雙方就本工程施工事項(xiàng)協(xié)商一致，
藥品購(gòu)銷(xiāo)合同范本甲方(需方)：xx公司乙方(供方)：xx分公司甲方根據(jù)日常使用需要對(duì)常用藥品進(jìn)行年度采購(gòu)，乙方為甲方提供藥品。依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。
原料采購(gòu)合同采購(gòu)合同(1)供貨方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)采購(gòu)方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)依照《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，遵循平等、互利、自愿和誠(chéng)實(shí)信用的原則，雙方就 采購(gòu)事項(xiàng)協(xié)商一致，訂立本合同。
產(chǎn)品銷(xiāo)售合同本合同于________年________月________日，由______________________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)和______________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)，在________________經(jīng)過(guò)友好協(xié)商簽訂，雙方共同遵守執(zhí)行。
廣州市二手房買(mǎi)賣(mài)合同范本廣州市二手房買(mǎi)賣(mài)合同一甲方(賣(mài)方)：___________乙方(買(mǎi)方)：___________甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成以下合同條款：第一條 甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買(mǎi)受該房屋。
最新圖書(shū)購(gòu)銷(xiāo)合同圖書(shū)購(gòu)銷(xiāo)合同范本1甲方：_________乙方：_________本著互惠互利、權(quán)益平等的原則，乙方自愿經(jīng)銷(xiāo)(購(gòu)買(mǎi))甲方圖書(shū)，為明確責(zé)任，維護(hù)甲乙雙方的共同利益，經(jīng)友好協(xié)商，甲乙雙方簽訂圖書(shū)購(gòu)銷(xiāo)合同如下：一、乙方按甲方圖書(shū)目錄，將所需圖書(shū)填寫(xiě)
蔬菜訂購(gòu)合同范本蔬菜訂購(gòu)合同范本1甲方(購(gòu)方)：______________地 址：__________________電話：___________________乙方(供方)：______________地 址：__________________電話：___________________為了調(diào)動(dòng)菜農(nóng)積極性，促使蔬菜生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)，保證蔬菜
工礦產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同條例工礦產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同條例(一九八四年一月二十三日國(guó)務(wù)院)第一章 總則第一條 為了密切工礦產(chǎn)品(包括工業(yè)品生產(chǎn)資料和工業(yè)品生活資料，下同)購(gòu)銷(xiāo)之間的聯(lián)系與協(xié)作，維護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，保證國(guó)家計(jì)劃的執(zhí)行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)
廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同出賣(mài)人向買(mǎi)受人出售其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在自愿、平等、公平及誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，就商品房買(mǎi)賣(mài)相關(guān)內(nèi)容協(xié)
最新二手房買(mǎi)賣(mài)合同依據(jù)我國(guó)《合同法》及業(yè)務(wù)實(shí)踐，下列內(nèi)容在一份二手房買(mǎi)賣(mài)合同中是必不可少的：一、當(dāng)事人的名稱(chēng)或姓名、住所這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)寫(xiě)明是否共有財(cái)
小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同范本出賣(mài)人(甲方)：________________村委會(huì)買(mǎi)受人(乙方)：______________________身份證號(hào)碼：_______________________一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積______
天然氣標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)銷(xiāo)合同賣(mài)方：_______________買(mǎi)方：______________本天然氣購(gòu)銷(xiāo)合同(本合同)由下列雙方于_____年____月___日于中國(guó)________簽署：(1) _________，其注冊(cè)地址為_(kāi)__________，營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)為_(kāi)______(賣(mài)方);(2) _________，其注冊(cè)地址為_(kāi)_______
實(shí)用食品購(gòu)銷(xiāo)合同范本購(gòu)買(mǎi)食品的九大注意事項(xiàng)1、看經(jīng)營(yíng)者是否有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其主體資格是否合法。2、看食品包裝標(biāo)識(shí)是否齊全，注意食品外包裝是否標(biāo)明商品名稱(chēng)、配料表、凈含量、廠名、廠址、電話、生產(chǎn)日期、保質(zhì)期、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)號(hào)等內(nèi)容。
標(biāo)準(zhǔn)材料采購(gòu)合同范本采購(gòu)合同是商務(wù)性的契約文件，其內(nèi)容條款一般應(yīng)包括：供方與分供方的全名、法人代表，以及雙方的通訊聯(lián)系的電話、電報(bào)、電傳等; 采購(gòu)貨品的名稱(chēng)、型號(hào)和規(guī)格，以及采購(gòu)的數(shù)量; 價(jià)格和交貨期; 交付方式和交貨地點(diǎn); 質(zhì)量要求和驗(yàn)收方法，以
標(biāo)準(zhǔn)版商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指出賣(mài)人轉(zhuǎn)移在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利予買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。這里的房屋特指商品房，而不包括農(nóng)村自建住房、單位集資建房等。
最新深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同范本賣(mài)方：姓名：______________________________國(guó)籍/地區(qū)：__________________________身份證/護(hù)照號(hào)碼：____________________聯(lián)系電話：__________________________通訊地址：__________________________買(mǎi)方：姓名：____________________
最新二手房買(mǎi)賣(mài)合同二手房買(mǎi)賣(mài)交易七個(gè)必須注意事項(xiàng)1.必須確認(rèn)房主真實(shí)身份買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件，尤其在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易
計(jì)算機(jī)購(gòu)銷(xiāo)合同計(jì)算機(jī)購(gòu)銷(xiāo)合同范本1合同編號(hào)：賣(mài)方：(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)買(mǎi)方：(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)根據(jù)《合同法》和《微型計(jì)算機(jī)商品管理更換退貨責(zé)任規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致達(dá)成協(xié)議如下：第一條 乙方向甲方訂貨總值為人民幣 元的電腦，其配置標(biāo)準(zhǔn)
農(nóng)副產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同范本2019農(nóng)副產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同范本1供方：_________需方：_________一、產(chǎn)品名稱(chēng)、品種、數(shù)量、金額、交售時(shí)間_________二、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、用途_________三、驗(yàn)收方法及時(shí)間地點(diǎn)_________四、檢驗(yàn)及檢疫單位、地點(diǎn)、方法、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用負(fù)擔(dān)_________五、
機(jī)電產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同范本煤礦機(jī)電產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同合同編號(hào)：____________需方編號(hào)：_________________ 簽訂地點(diǎn)：________________________ 簽訂日期：_____年_____月_____日設(shè)備名稱(chēng)計(jì)量單位數(shù)量要求交貨期合同價(jià)格單價(jià)：合同交貨期總價(jià)：主輔機(jī)型號(hào)規(guī)格：需 方供
最新鋼材購(gòu)銷(xiāo)合同樣本購(gòu)銷(xiāo)合同注意事項(xiàng)購(gòu)銷(xiāo)合同(包括供應(yīng)、采購(gòu)、預(yù)購(gòu)、購(gòu)銷(xiāo)結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑等合同)中產(chǎn)品數(shù)量、產(chǎn)品質(zhì)量和包裝腔作勢(shì)質(zhì)量、產(chǎn)品價(jià)格和交貨期限按下規(guī)定執(zhí)行：1、產(chǎn)品數(shù)量，由供需雙方協(xié)商簽訂。
簡(jiǎn)單購(gòu)銷(xiāo)合同范本購(gòu)銷(xiāo)合同是買(mǎi)賣(mài)合同的變化形式,它同買(mǎi)賣(mài)合同的要求基本上是一致的.主要是指供方(賣(mài)方)同需方(買(mǎi)方)根據(jù)協(xié)商一致的意見(jiàn),由供方將一產(chǎn)品交付給需方,需方接受產(chǎn)品并按規(guī)定支付價(jià)款的協(xié)議.簡(jiǎn)單購(gòu)銷(xiāo)合同范本一購(gòu)貨單位：__________________，以
最新工礦產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同范本工礦產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同是當(dāng)事人雙方關(guān)于一方在協(xié)議期限內(nèi)，根據(jù)雙方協(xié)商一致的意見(jiàn)，將一定數(shù)量的產(chǎn)品或商品銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)移給對(duì)方，對(duì)方獲得產(chǎn)品或商品后，并按約定支付相應(yīng)價(jià)款的協(xié)議。
最新產(chǎn)品訂購(gòu)合同產(chǎn)品訂購(gòu)合同(1)甲方(需求方，委托方)：_______________注冊(cè)營(yíng)業(yè)地點(diǎn)：_________________________乙方(供給方，受托方)：_______________注冊(cè)營(yíng)業(yè)地點(diǎn)：_________________________簽訂日期：_________年_______月_______日經(jīng)協(xié)商，雙方就
內(nèi)銷(xiāo)商品房出售合同范本甲方(賣(mài)方)：______________住所：______________________ 郵編：_____________營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：______________資質(zhì)證書(shū)號(hào)碼：______________法定代表人：________________ 聯(lián)系電話：_________委托人：________________
房地產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)合同范本甲方：_________乙方：_________人：_______根據(jù)中華人民共和國(guó)以及_________市房地產(chǎn)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，簽訂本協(xié)議。一、銷(xiāo)售模式說(shuō)明本項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)產(chǎn)品施行分期銷(xiāo)售。
房地產(chǎn)商品房預(yù)售合同范本出售方(甲方)：地 址：___________________________________郵 碼：_______________ 電話：_____________購(gòu)買(mǎi)方(乙方)：_________________________姓名：性 別：出生 年 月 日 國(guó)藉：身份證號(hào)碼：地址：郵 碼：電話：第一條
蔬菜訂購(gòu)合同范本甲方(購(gòu)方)：____________________________________地 址：____________ 郵碼：____________ 電話：____________法定代表人：____________ 職務(wù)：____________乙方(供方)：____________________________________地 址：____________
鮮花訂購(gòu)的合同范本訂約日期：________________________________甲方(需方)：____________________________乙方(供方)：____________________________一、 根據(jù)我國(guó)《經(jīng)濟(jì)合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方議定，甲方向乙方訂購(gòu)下列產(chǎn)品：多枝水仙花級(jí)別規(guī)格(cm)花
南京存量房買(mǎi)賣(mài)合同范本甲、乙雙方遵循平等自愿和誠(chéng)實(shí)信用原則，經(jīng)協(xié)商一致，就下列房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)訂立本合同。第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買(mǎi)受該房屋。
管理軟件系統(tǒng)的購(gòu)銷(xiāo)合同范本甲方：乙方：乙方購(gòu)買(mǎi)甲方開(kāi)發(fā)的______管理軟件系統(tǒng)，達(dá)成以下協(xié)議：1、 乙方購(gòu)買(mǎi)甲方的______汽配、汽修管理系統(tǒng)軟件(單機(jī)版/網(wǎng)絡(luò)版)，甲方提供軟件的安裝光盤(pán)一張、說(shuō)明書(shū)一本、免費(fèi)培訓(xùn)操作員、協(xié)助乙方進(jìn)行初始化工作。
貴州省機(jī)動(dòng)車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同范本買(mǎi)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：__________________住所：__________________________________證照種類(lèi)：______________________________人：________________________________賣(mài)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：__________________住所：__________________
貨物商品購(gòu)銷(xiāo)合同范本甲方(供應(yīng)商)：_______________________________________乙方(零售商)：_______________________________________根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方遵循平等、自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，就商品
為認(rèn)真貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[20*]28號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《決定》”)以及國(guó)土資源部《關(guān)于貫徹落實(shí)<國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定>的通知》(國(guó)土資電發(fā)(20*]67號(hào)。)、《*省人民政府關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(*政[20*]20號(hào))、《*省人民政府關(guān)于做好省以下國(guó)土資源管理體制改革的通知》(*政[20*]98號(hào))等文件精神，建立嚴(yán)格、科學(xué)、有效的土地管理制度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就深化改革，嚴(yán)格土地管理問(wèn)題，提出以下意見(jiàn)。
一、嚴(yán)格用地審查報(bào)批管理
(一)優(yōu)先保障重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地。各項(xiàng)建設(shè)涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須納入農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃。省政府下達(dá)我市的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用年度計(jì)劃指標(biāo)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保證省審批或核準(zhǔn)的重點(diǎn)急需項(xiàng)目、列入省“86l”行動(dòng)計(jì)劃重點(diǎn)項(xiàng)目和符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的重大項(xiàng)目用地。
(二)科學(xué)編制土地利用年度計(jì)劃。各縣、市、區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))和市直有關(guān)部門(mén)要認(rèn)真開(kāi)展年度建設(shè)用地需求調(diào)查，并根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、重大建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，于每年10月15日前向市國(guó)土資源管理部門(mén)提出下一年度的土地利用年度計(jì)劃建議。項(xiàng)目用地計(jì)劃應(yīng)列明項(xiàng)目名稱(chēng)、性質(zhì)、規(guī)模和用地面積。市國(guó)土資源管理部門(mén)會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)，依照突出重點(diǎn)、綜合平衡的原則提出金市土地利用年度計(jì)劃需求，報(bào)省人民政府審批。土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)實(shí)行指令性管理，一經(jīng)下達(dá)必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得突破。沒(méi)有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)的，不予報(bào)批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。市和縣、市國(guó)土資源管理部門(mén)要建立土地利用年度計(jì)劃實(shí)施臺(tái)帳，并對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行登記和檢查。
(三)嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審工作。需審批的建設(shè)項(xiàng)目在可行性研究階段，需核準(zhǔn)、備案的建設(shè)項(xiàng)目在申請(qǐng)核準(zhǔn)、備案前，建設(shè)用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)土資源部《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》(國(guó)土資源部第27號(hào)令)和市政府的有關(guān)規(guī)定，向國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)項(xiàng)目用地預(yù)審。國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)審查建設(shè)項(xiàng)目用地選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合土地管理法律法規(guī)，是否符合國(guó)家供地政策，建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)和總規(guī)模是否符合有關(guān)規(guī)定，補(bǔ)充耕地的方案是否可行，資金是否有保障等。國(guó)土資源部門(mén)的預(yù)審文件是建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案和安排年度用地計(jì)劃的必備文件。建設(shè)用地單位應(yīng)當(dāng)認(rèn)真落實(shí)意見(jiàn)，并在依法申請(qǐng)使用土地時(shí)出具落實(shí)預(yù)審意見(jiàn)的書(shū)面材料。沒(méi)有預(yù)審文件或預(yù)審未通過(guò)的，有關(guān)部門(mén)不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審文件自批準(zhǔn)之日起計(jì)算，有效期為2年。已經(jīng)預(yù)審的項(xiàng)目，如需對(duì)土地用途、建設(shè)項(xiàng)目選址等進(jìn)行重新調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)預(yù)審。
二、嚴(yán)格土地利用管理
(一)開(kāi)展存量建設(shè)用地普查。市國(guó)土資源管理部門(mén)和各縣、市、區(qū)以及開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))要根據(jù)省政府的部署和省國(guó)土資源廳的要求，以20*年12月31日為基準(zhǔn)日，全面開(kāi)展存量建設(shè)用地情況調(diào)查，重點(diǎn)查清開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))(包括被正在清查的開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū))、近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)存量建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)利用、閑置未用、供地方式、投資強(qiáng)度、土地產(chǎn)出率等情況，以及被撤銷(xiāo)的開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))已批準(zhǔn)征收但尚未供應(yīng)的土地。閑置未用的要依法收回，一律納入市和縣、市土地儲(chǔ)備庫(kù)統(tǒng)一管理和供應(yīng)，優(yōu)先用于工業(yè)和其它招商引資項(xiàng)目。
(二)進(jìn)一步優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。要確保工業(yè)項(xiàng)目用地。工業(yè)項(xiàng)目用地要向科技含量高、創(chuàng)新能力強(qiáng)、市場(chǎng)前景好、用地集約度高和符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及我市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，具有產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)和延伸、完善功能的項(xiàng)目?jī)A斜。對(duì)國(guó)家禁止類(lèi)項(xiàng)目不予供地，限制類(lèi)項(xiàng)目不供地或者從嚴(yán)控制供地。要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的宏觀調(diào)控，優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的布局和結(jié)構(gòu)。市政府每年將根據(jù)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用計(jì)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況，確定經(jīng)營(yíng)性用地總量控制指標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地結(jié)構(gòu)要向普通住宅傾斜，優(yōu)先保障經(jīng)濟(jì)適用房用地。
(三)嚴(yán)格執(zhí)行工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)。根據(jù)國(guó)土資源部《工業(yè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)(試行)》(國(guó)土資發(fā)[20*]232號(hào))的規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目容積率分行業(yè)應(yīng)當(dāng)分別控制在有關(guān)規(guī)定之內(nèi)(見(jiàn)附件一)；工業(yè)項(xiàng)目投資強(qiáng)度必須達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)(見(jiàn)附件二)；落戶(hù)于開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))的工業(yè)項(xiàng)目，其投資強(qiáng)度還必須達(dá)到開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。建筑系數(shù)不低于30％；行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地的比重不高于7％。不得圈占土地建造“花園式工廠”。供地時(shí)，要將容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重和投資強(qiáng)度等在土地使用權(quán)出讓合同中予以明確。各開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))要提倡建設(shè)多層標(biāo)準(zhǔn)廠房。
(四)買(mǎi)行建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用考核制度。市政府將根據(jù)土地利用結(jié)構(gòu)、投資強(qiáng)度和土地利用效益等因素，對(duì)各縣、市、區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用狀況進(jìn)行考核。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后，兩年內(nèi)未實(shí)施具體征地或用地行為的，該批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效；已實(shí)施征地但滿(mǎn)兩年未供地的，或者土地利用結(jié)構(gòu)不合理、投資強(qiáng)度低、土地利用效益差的，市政府在下達(dá)下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)角計(jì)劃時(shí)將扣減相應(yīng)的用地指標(biāo)。
三、嚴(yán)格落實(shí)耕地保護(hù)責(zé)任
(一)強(qiáng)化耕地保護(hù)責(zé)任。各縣、市、區(qū)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積負(fù)總責(zé)，政府主要負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人。實(shí)行耕地保護(hù)年度考核制度。每年年末，根據(jù)省政府下達(dá)我市的耕地保護(hù)責(zé)任考核目標(biāo)，市國(guó)土資源管理部門(mén)要會(huì)同市農(nóng)業(yè)、監(jiān)察等部門(mén)對(duì)各縣、市、區(qū)的耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積及土地集約利用等情況進(jìn)行綜合考核，考核結(jié)果上報(bào)市政府。市政府將對(duì)考核結(jié)果較好的縣、市、區(qū)予以表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)工作不力或存在問(wèn)題突出的縣、市、區(qū)予以通報(bào)批評(píng)。基本農(nóng)田遭到破壞且在土地利用計(jì)劃考核年度內(nèi)未復(fù)墾的，將扣減下一年度的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地報(bào)批。要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)干部土地管理離任審查制度。市政府將組織審計(jì)、國(guó)土、財(cái)政、監(jiān)察等有關(guān)部門(mén)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部任期內(nèi)的土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃執(zhí)行情況、耕地保護(hù)和占補(bǔ)平衡情況、土地審批中行使職權(quán)情況、耕地占用稅和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等稅費(fèi)收繳使用情況進(jìn)行審查，。如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，將依法追究責(zé)任。
(二)強(qiáng)化基本農(nóng)田的管理。一要嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田。禁止占用基本農(nóng)田挖魚(yú)塘、種樹(shù)和其他破壞耕作層的活動(dòng)。二要加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)的基礎(chǔ)性工作。將規(guī)劃確定的基本農(nóng)田落實(shí)到地塊、農(nóng)戶(hù)，并在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證和土地所有權(quán)證書(shū)中注明，或與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶(hù)分別簽定責(zé)任書(shū)、責(zé)任卡。加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)檔案資料的管理，做到市，縣、市、區(qū)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))三級(jí)基本農(nóng)田檔案、圖件、數(shù)據(jù)齊備，可查可核，并保證基本農(nóng)田保護(hù)檔案的準(zhǔn)確性。要進(jìn)一步規(guī)范設(shè)置基本農(nóng)田保護(hù)標(biāo)志，保護(hù)標(biāo)志以縣、市、區(qū)為單位統(tǒng)一設(shè)立。三要抓好基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任制度的落實(shí)。基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書(shū)應(yīng)以行政村為單位與鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府簽訂，設(shè)置村民小組的要簽到村民小組。要在土地承包合同書(shū)或基本農(nóng)田保護(hù)卡上明確承包農(nóng)戶(hù)保護(hù)基本農(nóng)田的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))要加強(qiáng)基本農(nóng)田的巡查，防止亂占濫用耕地。
四、嚴(yán)格土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理管理
(一)加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理項(xiàng)目管理。要進(jìn)一步完善市級(jí)土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理項(xiàng)目庫(kù)。各縣、市、區(qū)政府要加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目庫(kù)的建設(shè)，今后三年每年各縣、市、區(qū)的土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理新增耕地面積應(yīng)不低于1200畝。要大力推進(jìn)農(nóng)地整理，尤其是基本農(nóng)田整理，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)田，提高糧食生產(chǎn)能力。土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的實(shí)施，應(yīng)當(dāng)實(shí)行專(zhuān)家論證、項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)、招投標(biāo)、監(jiān)理、公告和合同管理等制度。
(二)加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理資僉的管理。新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)和耕地開(kāi)墾費(fèi)必須按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)全額繳納不得減免，全額用于土地開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理，確保耕地保護(hù)責(zé)任制度的落實(shí)。審計(jì)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)和土地出讓金征收和使用的監(jiān)督檢查。
五、嚴(yán)格征地補(bǔ)償安置制度
(一)嚴(yán)格征地補(bǔ)償。征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須與國(guó)務(wù)院或省政府已批準(zhǔn)的“一書(shū)四方案’’中《征地補(bǔ)償方案》確定的標(biāo)準(zhǔn)相一致。土地補(bǔ)償費(fèi)的70％以上要用于被征地農(nóng)戶(hù)的生產(chǎn)、生活和社會(huì)保障。嚴(yán)禁拖欠、挪用或截留征地補(bǔ)償費(fèi)。市和縣、市、區(qū)的農(nóng)業(yè)、民政、監(jiān)察、國(guó)土等部門(mén)對(duì)征地補(bǔ)償安置政策執(zhí)行情況要加強(qiáng)監(jiān)督和檢查。凡拖欠、挪用或截留征地補(bǔ)償費(fèi)用的，一律停止辦理有關(guān)縣、市、區(qū)或開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收等報(bào)批手續(xù)，并依法追究有關(guān)人員的行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。要積極探索多種安置方式。各地可根據(jù)實(shí)際情況采取農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置、異地移民安置等多種途徑安置被征地農(nóng)民。各縣、市、區(qū)要根據(jù)省政府批準(zhǔn)公布的各地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整征收土地補(bǔ)償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)。征收土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和為：市本級(jí)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)不低于被征地前3年平均年產(chǎn)值的16倍，其他地區(qū)和各縣、市不低于14倍。
(二)嚴(yán)格按照法定程序?qū)嵤┱鞯亍Ｔ谕恋匾婪▓?bào)批前，各縣、市、區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)(園區(qū))應(yīng)以書(shū)面形式將征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶(hù)，對(duì)擬征土地的權(quán)屬、地類(lèi)、面積以及地上附著物的權(quán)屬、種類(lèi)、數(shù)量等現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果，須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶(hù)和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)。被征地農(nóng)民要求對(duì)擬征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案進(jìn)行聽(tīng)證的，國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織聽(tīng)證。征地過(guò)程要嚴(yán)格實(shí)行“兩公告一登記”制度，保障群眾的知情權(quán)，接受群眾的監(jiān)督。不得先用地再實(shí)施征地。
六、嚴(yán)格村鎮(zhèn)建設(shè)用地管理
(一)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理。各縣、市、區(qū)政府要組織鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府以村為單位，對(duì)本轄區(qū)宅基地使用狀況(包括超占面積情況、一戶(hù)多宅情況、轉(zhuǎn)讓出租情況)進(jìn)行全面調(diào)查，建立健全農(nóng)村村民宅基地專(zhuān)項(xiàng)臺(tái)帳和檔案。農(nóng)村村民宅基地只能用于本集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，實(shí)行一戶(hù)一宅制度，宅基地面積不得超過(guò)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民將原有住房出賣(mài)、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地，禁止農(nóng)村村(居)民私自買(mǎi)賣(mài)宅基地，對(duì)非法買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村宅基地及宅基地上房屋的，有關(guān)部門(mén)不予辦理房產(chǎn)、土地、規(guī)劃、戶(hù)籍等手續(xù)。非法建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)的房屋在拆遷時(shí)一律不予補(bǔ)償安置。市政府近期將對(duì)滁州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的違法建設(shè)進(jìn)行集中整治。各縣、市、區(qū)政府也要組織城市管理行政執(zhí)法(市容)、規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、公安、監(jiān)察等部門(mén)對(duì)違反土地、規(guī)劃等法律法規(guī)的違法建設(shè)行為進(jìn)行集中整治。
(二)穩(wěn)步推進(jìn)老村莊和“城中村”改造。各縣、市、區(qū)每年要認(rèn)真抓好2．3個(gè)老村莊改造試點(diǎn)工作，對(duì)零散的老村莊實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，結(jié)合土地復(fù)墾實(shí)施“拆小村變大村”。市政府對(duì)退宅復(fù)耕的給予適當(dāng)補(bǔ)助，補(bǔ)助資金從土地開(kāi)墾和土地有償使用費(fèi)中列支。瑯琊區(qū)、南譙區(qū)要穩(wěn)步推進(jìn)“城中村”改造，每年抓好1—2個(gè)改造項(xiàng)目試點(diǎn)，可由村(居)民委員會(huì)組織統(tǒng)一拆遷，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、成片改造、有，機(jī)整合、配套建設(shè)”的方針，通過(guò)政府引導(dǎo)、政策扶持、市場(chǎng)運(yùn)作的方式，將其改造和建設(shè)成為設(shè)施齊全、功能完備的居民小區(qū)。
七、加強(qiáng)基礎(chǔ)工作，全面落實(shí)土地管理的各項(xiàng)措施
(一)廣泛開(kāi)展學(xué)習(xí)教育活動(dòng)。根據(jù)《決定》“要深入持久開(kāi)展土地法律法規(guī)的學(xué)習(xí)教育活動(dòng)”和省政府“20*年9月底前，在全省范圍內(nèi)集中開(kāi)展領(lǐng)導(dǎo)干部土地法制學(xué)習(xí)教育活動(dòng)”的要求，各級(jí)政府及有關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)干部要站在貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的高度，進(jìn)一步提高對(duì)開(kāi)展土地法律法規(guī)學(xué)習(xí)教育活動(dòng)的認(rèn)識(shí)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，加大宣傳力度，認(rèn)真制定學(xué)習(xí)教育活動(dòng)方案，廣泛開(kāi)展形式多樣的學(xué)習(xí)教育活動(dòng)。學(xué)習(xí)的主要內(nèi)容為：土地管理法律法規(guī)，《決定》及相關(guān)配套管理制度、《刑法》|中有關(guān)土地犯罪的規(guī)定、最高人民法院和最高人民檢察院的有關(guān)土地刑事案件司法解釋和立案標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定、《監(jiān)察部國(guó)土資源部關(guān)于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》等。要通過(guò)學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，進(jìn)一步增強(qiáng)備級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部依法管理、依法用地的意識(shí)，提高依法行政的能力和水平。
(二)強(qiáng)化土地執(zhí)法監(jiān)察。要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)察動(dòng)態(tài)巡查和工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違反土地管理法律法規(guī)的行為。建立國(guó)土資源與監(jiān)察等部門(mén)聯(lián)合辦案和案件移送制度，對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃、非法批地、非法占地、非法轉(zhuǎn)讓倒賣(mài)土地、擅自改變土地用途、破壞浪費(fèi)土地資源等違法行為，要按照“既查事，又查人”的原則，予以嚴(yán)肅查處；情節(jié)嚴(yán)重涉嫌犯罪的，要移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。對(duì)違法用地確需補(bǔ)辦手續(xù)的，必須按照《土地管理法》的規(guī)定，先進(jìn)行處罰，并附具對(duì)違法案件和有關(guān)責(zé)任入的處理意見(jiàn)及落實(shí)情況，從新從高進(jìn)行征地補(bǔ)償和收取土地出讓金及有關(guān)規(guī)費(fèi)。
關(guān)鍵字：配套安置房；項(xiàng)目建設(shè)；管理；實(shí)踐措施
中圖分類(lèi)號(hào)：DF417文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
配套安置房也稱(chēng)配套商品房，是重慶市政府在相關(guān)房產(chǎn)建設(shè)推出的一項(xiàng)重大措施，從而保障重慶市重大工程動(dòng)遷居民有優(yōu)質(zhì)廉價(jià)的住房，對(duì)抑制房?jī)r(jià)上升，增強(qiáng)居民居住條件都有積極的作用。按照相關(guān)法律規(guī)定，被安置人獲得的配套安置房，房屋產(chǎn)權(quán)屬于私人所有，只是在房屋產(chǎn)權(quán)證上加蓋相應(yīng)的配套安置房印章，所有權(quán)在三年之內(nèi)不能上市交易。因此，我們必須根據(jù)配套安置房的相關(guān)要求和管理問(wèn)題，加大配套安置房項(xiàng)目的建設(shè)管理和實(shí)踐措施，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
一、配套安置房?jī)?yōu)勢(shì)以及買(mǎi)賣(mài)要求
（一）配套安置房?jī)?yōu)勢(shì)
配套安置房作為城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要步驟，具有很多優(yōu)勢(shì)，在拆遷時(shí)必須滿(mǎn)足政府的相關(guān)規(guī)定，配套安置房不僅要滿(mǎn)足相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，每套房屋面積在四十五平方米以上，更要符合國(guó)家技術(shù)以及安全標(biāo)準(zhǔn)，有房屋驗(yàn)收合格證，以及相關(guān)證照，保障施工到竣工的順利完成。針對(duì)國(guó)家以及政府機(jī)關(guān)對(duì)配套安置房拆遷重視，配套安置房的具體優(yōu)勢(shì)如下：
1、配套安置房是現(xiàn)房，早期配安置房以?xún)?yōu)越的地理位置著稱(chēng)，小區(qū)配套比較齊全；
2、配套安置房戶(hù)型比較適中，一般以小三房、小二房的多層建筑為主，建筑面積在一百二十平方米以?xún)?nèi)的戶(hù)型占絕大多數(shù)；
3、政府統(tǒng)一構(gòu)建的房屋質(zhì)量非常穩(wěn)定；
4、配套安置房依據(jù)相應(yīng)的小區(qū)配套和地理優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和升值比率周期長(zhǎng)期吻合，升幅速度比較快，當(dāng)安置房沒(méi)有權(quán)限時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格比較優(yōu)惠；
5、配套安置房業(yè)主一般享受多套房源，增長(zhǎng)了房屋出售的可能性和需求性。
（二）配套安置房對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象的要求
配套安置房房源主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)企業(yè)，經(jīng)過(guò)相關(guān)政府部門(mén)批準(zhǔn)之后，市場(chǎng)出售建造的房屋，主要包括商品用房和住宅，商品房取得房產(chǎn)證之后沒(méi)有所有權(quán)交易時(shí)間限制。因此，在配套安置房買(mǎi)賣(mài)中，有嚴(yán)格的買(mǎi)賣(mài)要求，主要如下：
1、配套安置房在銷(xiāo)售過(guò)程中，必須符合相應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)條件以及對(duì)象要求；
2、在購(gòu)買(mǎi)對(duì)象以及購(gòu)買(mǎi)條件審核中，必須按照相關(guān)要求和指示，經(jīng)過(guò)用房單位、動(dòng)遷單位、動(dòng)遷管理部門(mén)層層審核，通過(guò)之后才能購(gòu)買(mǎi)；
3、配套安置房必須保障五年之內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓。
二、配套安置房項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題
在配套安置房項(xiàng)目建設(shè)管理中，質(zhì)量問(wèn)題一直是貫穿項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的綜合問(wèn)題，它涉及所有的參建單位，設(shè)計(jì)質(zhì)量管理的項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量控制的關(guān)鍵，土建施工管理作為項(xiàng)目質(zhì)量控制的核心，必須充分發(fā)揮監(jiān)理的作用。同時(shí)，在進(jìn)度計(jì)劃控制方面，總進(jìn)度計(jì)劃目標(biāo)缺乏預(yù)見(jiàn)性和準(zhǔn)確性時(shí)，分包單位進(jìn)度計(jì)劃就會(huì)缺乏有效的協(xié)調(diào)溝通，讓控制計(jì)劃受損，因此，實(shí)施計(jì)劃時(shí)應(yīng)該確保良好的措施，保障計(jì)劃的可實(shí)施性。
（一）工程質(zhì)量難以控制
在配套安置房建設(shè)中，由于施工單位對(duì)建設(shè)管理的疏忽和資金成本的節(jié)約，造成沒(méi)有監(jiān)理和工程質(zhì)量監(jiān)督，辦理工程竣工備案手續(xù)不完善，從而導(dǎo)致工程質(zhì)量難以控制。在建設(shè)中，由于拆遷戶(hù)工程質(zhì)量安全意識(shí)不夠和經(jīng)濟(jì)條件的限制，造成工程建設(shè)中，水泥、墻體材料、鋼筋等主要建筑材料質(zhì)量低劣，安置房的主要承建者泥瓦匠又沒(méi)有專(zhuān)業(yè)正規(guī)的培訓(xùn)，土辦法施工，導(dǎo)致配套安置房工程質(zhì)量存在很大的問(wèn)題。
（二）項(xiàng)目總體規(guī)劃和階段計(jì)劃缺乏相應(yīng)的管理
在配套安置房項(xiàng)目建設(shè)中，由于普遍存在“重結(jié)果，輕過(guò)程；重效益，輕管理”的局勢(shì)。導(dǎo)致很多配套安置房在建設(shè)中沒(méi)有按照具體規(guī)劃進(jìn)行，有的建設(shè)甚至缺乏合理的規(guī)劃，導(dǎo)致很多公共設(shè)施不配套，雜亂無(wú)章。不僅阻礙了配套安置房建設(shè)過(guò)程，更直接導(dǎo)致了資源浪費(fèi)，建設(shè)房屋手續(xù)繁雜等問(wèn)題。同時(shí)，后建設(shè)的配套安置房，由于沒(méi)有科學(xué)合理的管理措施，對(duì)已建房屋造成了不同程度的破壞，有的甚至和拆遷發(fā)生沖突。
三、完善配套安置房項(xiàng)目建設(shè)管理和實(shí)踐措施
（一）提高配套安置房項(xiàng)目總承包自身管理建設(shè)
在配套安置房建設(shè)中，總承包方應(yīng)該根據(jù)自身組織能力以及能力建設(shè)中，充分認(rèn)識(shí)到配套安置房建設(shè)的要求、規(guī)模和影響，從而增強(qiáng)重視力度，建立符合實(shí)際的、有力的總承包項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)。在認(rèn)真理解總承包項(xiàng)目管理組織的管理自主性、一次性、人員動(dòng)態(tài)性以及職能多樣性等特點(diǎn)時(shí)，制定相應(yīng)的總承包項(xiàng)目管理組織計(jì)劃方案。從而，建立實(shí)際有效的組織體系，將總承包企業(yè)組織、總承包項(xiàng)目組織以及總承包項(xiàng)目組織的各個(gè)分包單位的具體管理體系結(jié)構(gòu)有機(jī)的聯(lián)系起來(lái)。
（二）增強(qiáng)項(xiàng)目總體計(jì)劃以及階段計(jì)劃管理的有效性
項(xiàng)目總體承包商作為配套安置房項(xiàng)目工程的重要參與者，必須根據(jù)相應(yīng)的總體目標(biāo)制定合理科學(xué)的總體實(shí)施計(jì)劃以及階段實(shí)施計(jì)劃，作為具體的指導(dǎo)文件。在總進(jìn)度目標(biāo)分解中，一般采用WBS（項(xiàng)目管理分解圖）的方法，將具體細(xì)節(jié)分解到內(nèi)容單一、相對(duì)獨(dú)立、方便檢查與核算的工作單元，從而保障工作單元在項(xiàng)目中的構(gòu)成和地位。
總體規(guī)劃在編制的過(guò)程中，必須具有預(yù)見(jiàn)性、綜合性以及綱領(lǐng)和指令性，從而保障總體控制計(jì)劃在實(shí)施項(xiàng)目之前完成，對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程有一個(gè)綜合全面的考慮，決策、批準(zhǔn)之后成為規(guī)劃組織執(zhí)行的文件。
在清楚項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)和計(jì)劃的基礎(chǔ)上，進(jìn)行科學(xué)分析，根據(jù)相應(yīng)的階段性控制計(jì)劃，明確進(jìn)度目標(biāo)，從而設(shè)計(jì)相應(yīng)的土建進(jìn)度、出圖進(jìn)度、總體配套進(jìn)度、安裝進(jìn)度以及竣工進(jìn)度等。
1、根據(jù)具體的總進(jìn)度目標(biāo)規(guī)劃，明確主要工程項(xiàng)目具體的開(kāi)、竣工時(shí)間，以及分包單位的進(jìn)度目標(biāo)和計(jì)劃；
2、依據(jù)階段進(jìn)度節(jié)點(diǎn)的具體要求，掌握總承包方各個(gè)部門(mén)以及責(zé)任人的工作計(jì)劃和目標(biāo)。
（三）加強(qiáng)分包隊(duì)伍管理，完善總承包方設(shè)計(jì)管理能力
分包隊(duì)伍作為項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程的經(jīng)營(yíng)主體，對(duì)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、勘察、通訊、電力、安保等有重要的影響作用，因此，在建設(shè)過(guò)程中，必須重視分包隊(duì)伍的選擇和管理力度。從而，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量管理，在相應(yīng)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，正確協(xié)調(diào)處理資金、技術(shù)、資源以及環(huán)境之間的關(guān)系，讓設(shè)計(jì)更好的保障安置房的功能，
（四）提高項(xiàng)目投資成本以及配套設(shè)施的管理
配套商品項(xiàng)目作為政府的實(shí)施工程，因此，必須在質(zhì)量保證和管理水平的基礎(chǔ)上，通過(guò)各種管理技巧，降低項(xiàng)目的投資建設(shè)成本。將項(xiàng)目成本管理具體分解，把責(zé)任劃分到具體的人物上，以最少的投入，獲得最大的效益；通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)和設(shè)計(jì)方案優(yōu)化的比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)和控制成本建設(shè)方案。
對(duì)于重大配套設(shè)施，總承包方應(yīng)該根據(jù)污水排放、市政道路、電力線路、有線電視線路以及通訊線路等配套相應(yīng)的計(jì)劃安排；確定相應(yīng)的進(jìn)退場(chǎng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對(duì)于交叉施工的配套項(xiàng)目，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，從根本上避免返工現(xiàn)象；同時(shí)，還必須保障項(xiàng)目總體計(jì)劃和施工計(jì)劃的協(xié)調(diào)，杜絕相互影響的現(xiàn)象，從而為構(gòu)建快速高效的協(xié)調(diào)機(jī)制打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
結(jié)束語(yǔ)：
配套安置房在建設(shè)管理和實(shí)踐措施中，具有要求高、造價(jià)低、影響大、規(guī)模大、定向收購(gòu)、政府招標(biāo)等特點(diǎn)，因此，在項(xiàng)目管理中，必須根據(jù)實(shí)際情況不斷創(chuàng)新，提高綜合管理水平，在實(shí)踐和技術(shù)的基礎(chǔ)上完善建設(shè)管理，提高配套安置房效益。
參考文獻(xiàn)：
[1]劉建新,趙興祥,楊凌志.配套安置房項(xiàng)目建設(shè)管理實(shí)踐與探討[J].上海師范大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版）,2007,36(5)
1.以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。
2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。
3.無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。
4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。
5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。
6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
7.各類(lèi)房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。
這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問(wèn)題，筆者提出了些建議：
在房產(chǎn)交易場(chǎng)所通過(guò)發(fā)放宣傳單提醒購(gòu)房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件；對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)咨詢(xún)了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫(xiě)入合同中，以此約束相對(duì)方。達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)等
一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀
隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬(wàn)余家，人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢(xún)、購(gòu)買(mǎi)、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱(chēng)。包括了以下——
1.房地產(chǎn)咨詢(xún)，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷(xiāo)售和90％的二手房買(mǎi)賣(mài)是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。可以說(shuō)大部分的房產(chǎn)交易行為是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買(mǎi)賣(mài)雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)中（即二手房轉(zhuǎn)讓?zhuān)捎诤芏噘I(mǎi)方與賣(mài)方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以說(shuō)信用無(wú)從談起：買(mǎi)方擔(dān)心給了錢(qián)，拿不到房；賣(mài)方擔(dān)心買(mǎi)方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門(mén)的審批，具備經(jīng)營(yíng)資格。買(mǎi)賣(mài)雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信息，調(diào)停買(mǎi)賣(mài)雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買(mǎi)賣(mài)雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。
二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為
1.以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。
委托人一般分兩種：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買(mǎi)受人介紹所銷(xiāo)售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷(xiāo)售不符合銷(xiāo)售條件的商品房。
同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開(kāi)發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷(xiāo)售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。
從法理上說(shuō)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)委托購(gòu)房和銷(xiāo)售的客戶(hù)之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售商品房時(shí)提供：房源信息、銷(xiāo)售價(jià)格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。
而現(xiàn)實(shí)上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷(xiāo)”，即所銷(xiāo)售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說(shuō)價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。
2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。
上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的通知》滬房地交（1999）0786號(hào)規(guī)定：“三、各類(lèi)經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的居間介紹、和提供咨詢(xún)等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)信息。”
目前，上海可進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購(gòu)買(mǎi)的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場(chǎng)價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。
區(qū)分?jǐn)M購(gòu)房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)（或房屋權(quán)利證書(shū)）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨(dú)用”的原公有住房。
現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，可售公房買(mǎi)賣(mài)必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買(mǎi)房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣(mài)給購(gòu)房人的程序操作。這就是人們通常說(shuō)的“二步并一步走”的政策。
按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第69號(hào)自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；
（2）住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；
（3）處于戶(hù)籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；
（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；
（6）上市出售后形成新的住房困難的；
（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；
（8）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)》中對(duì)關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：
（1）由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門(mén)所有的獨(dú)用成套公有住房，可以出售。
（2）產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房，可以出售。
（3）同幢住房?jī)?nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶(hù)使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶(hù)戶(hù)口遷入后才能予以出售。
（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購(gòu)買(mǎi)價(jià)格差異很大。因此對(duì)購(gòu)買(mǎi)可售公房的購(gòu)房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無(wú)糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對(duì)方“到手價(jià)”，則差異很大。
3.無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。
有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開(kāi)展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問(wèn)題，則無(wú)音無(wú)訊了。
還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊(cè)等問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊(cè)而在市區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)。按照工商部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，在非注冊(cè)地營(yíng)業(yè)必須在營(yíng)業(yè)地工商部門(mén)再進(jìn)行注冊(cè)登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊(cè)登記，卻又在正常營(yíng)業(yè)。
根據(jù)工商部門(mén)所發(fā)放的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢(xún)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢(xún)是無(wú)權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊(cè)資金及申請(qǐng)的范圍從事房地產(chǎn)咨詢(xún)、租賃、買(mǎi)賣(mài)等交易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中，人們往往忽略或不了解這個(gè)區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。
4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。
根據(jù)商品房銷(xiāo)售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷(xiāo)售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。
同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。
事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請(qǐng)注冊(cè)成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書(shū)都有借用他人的證書(shū)來(lái)充數(shù)現(xiàn)象。
5.濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定：
第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。
第四十一條對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。
實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，據(jù)此百般抵賴(lài)逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強(qiáng)加于人。
6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號(hào)2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第97號(hào)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。
房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒(méi)有到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開(kāi)業(yè)，根本沒(méi)有把備案手續(xù)放在心上。
7.各類(lèi)房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷(xiāo)售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。
而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對(duì)所謂“特價(jià)房產(chǎn)”，注重說(shuō)該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒(méi)有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至對(duì)上面所說(shuō)的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒(méi)有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)才明白過(guò)來(lái)。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。
三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議
由于上述欺詐行為的存在，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極大的危害性。
“以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。”“從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。”“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。”“各類(lèi)房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。”這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。“無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。”“房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。”這些行為阻礙了相應(yīng)的國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？筆者提供下面幾個(gè)建議：
1.在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意。
2.提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動(dòng)的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對(duì)第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。
3.購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)要求驗(yàn)證；
4.對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門(mén)咨詢(xún)了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對(duì)該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；
5.對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫(xiě)入合同中，以此約束相對(duì)方。
6.達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門(mén)過(guò)戶(hù)時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。
參考文獻(xiàn)：
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》1994年
建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年