房地產(chǎn)的投資價(jià)值精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)的投資價(jià)值，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

C： 房地產(chǎn)是個(gè)很復(fù)雜的行業(yè)，當(dāng)你為投資者分析一個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)時(shí)，你覺得哪些因素是最重要的？

H： 我覺得最重要的是長期回報(bào)率，去了解這個(gè)市場(chǎng)的特點(diǎn)和趨勢(shì)，不要被一時(shí)的投機(jī)現(xiàn)象所迷惑。不同的市場(chǎng)也有不同的特點(diǎn)，像中國這樣經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的市場(chǎng)就和英國市場(chǎng)很不一樣，倫敦的商業(yè)地產(chǎn)有點(diǎn)像是政府債券，它的收益是比較平穩(wěn)的。而亞洲的房地產(chǎn)波動(dòng)性很強(qiáng)，投資者看重的是潛在的升值空間。分析這些市場(chǎng)的方式是很不一樣的。然后談?wù)摰骄唧w的一項(xiàng)物業(yè)投資時(shí)，最重要的還是做大量的調(diào)研，了解未來影響這項(xiàng)物業(yè)需求和供給的因素，因?yàn)榧词垢粢粭l馬路，兩個(gè)物業(yè)的價(jià)格也會(huì)相差很大，當(dāng)然還有政策和稅率的考慮。

C： 全球的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)的趨勢(shì)是什么？

H： 現(xiàn)在歐洲經(jīng)濟(jì)低谷，亞洲的資本積累迅速增長，我們看到的一個(gè)很有趣的現(xiàn)象是大量的亞洲資金涌入全球的房地產(chǎn)市場(chǎng)。倫敦在過去幾年成為最吸引亞洲資金的一個(gè)城市，因?yàn)閭惗氐淖饧s都是長期的。涌入巴黎房地產(chǎn)的資金則更多來自中東以及歐洲的其他城市。亞洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上也是亞洲的資金在互相流動(dòng)，比如新加坡人到中國和馬來西亞投資，韓國人到越南投資，很少有西方市場(chǎng)的資金進(jìn)來。

C： 你怎么看待政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策？

H： 政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的干涉是全球性的。這是一個(gè)政治問題，但在成熟的市場(chǎng)和發(fā)展中國家的市場(chǎng)原因是不一樣的。在亞洲調(diào)控政策主要出于兩個(gè)原因，一個(gè)是房價(jià)對(duì)于人們的可承受性，另一個(gè)原因是防止房地產(chǎn)過熱引起的泡沫。而在西方的市場(chǎng)，政府調(diào)控的原因主要出于財(cái)政收入的考慮。在2010年經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，全球的很多市場(chǎng)都開始了新一輪的降溫政策，許多國家都推出了更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，比如倫敦去年開始對(duì)200萬英磅以上資產(chǎn)的出售征收增值稅。這些政策在亞洲更為嚴(yán)厲，中國香港將印花稅翻了一倍，新加坡推出了7次調(diào)控政策，內(nèi)地就更不用說了。政府總是很自信，希望通過大量增加交易成本來減少市場(chǎng)的投機(jī)、抑制房價(jià)的上漲，當(dāng)市場(chǎng)不好的時(shí)候再將這些政策取消，但現(xiàn)實(shí)中它所帶來的影響可能是短暫而有限的。

篇2

    [關(guān)鍵詞] 投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

    財(cái)政部于2006年2月15日頒布了新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,其中《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》(以下簡稱新準(zhǔn)則)首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn),并首次在非金融資產(chǎn)計(jì)量中引入公允價(jià)值,因此具有十分重要的意義。

    一、單獨(dú)列示投資性房地產(chǎn)

    新準(zhǔn)則中規(guī)范的投資性房地產(chǎn),是指能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的,企業(yè)為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),以及已出租的建筑物。因此,一般開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn),以及為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的建筑物或土地使用權(quán),不屬于投資性房地產(chǎn),應(yīng)分別在存貨、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中進(jìn)行核算。

    長期以來,我國并未針對(duì)投資性房地產(chǎn)單獨(dú)制定相關(guān)準(zhǔn)則,而是將其分散在“存貨”、“固定資產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)” 等其他相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中加以處理。然而,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變, 投資性房地產(chǎn)已成為一項(xiàng)經(jīng)營性活動(dòng), 而不是傳統(tǒng)意義上的固定資產(chǎn):一方面,投資性房地產(chǎn)經(jīng)過數(shù)年以后,其市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于賬面凈值,而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍,甚至數(shù)十倍;另一方面,由于房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)市場(chǎng)的依賴程度很高,使得對(duì)房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。在這種情況下,將投資性房地產(chǎn)作為存貨、一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)無法在會(huì)計(jì)上真實(shí)反映其價(jià)值,導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值相背離。新準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)從一般性固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離,更加清晰地反映了企業(yè)持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力,提高了會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性,符合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀。

    二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的具體運(yùn)用

    采用公允價(jià)值作為計(jì)量屬性是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一大亮點(diǎn)。公允價(jià)值計(jì)量模式,是指以市場(chǎng)價(jià)值,即熟悉情況的當(dāng)事人在公平交易中自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用主要涉及以下幾個(gè)方面:

    1.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量

    新準(zhǔn)則規(guī)定,投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量,通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式,存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,可以采用公允價(jià)值模式。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

    采用成本模式的,會(huì)計(jì)處理方法同原有的準(zhǔn)則要求基本一致,即將有關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值,投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷,并在期末進(jìn)行減值測(cè)試,計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備,期末按賬面價(jià)值在資產(chǎn)負(fù)債表中反映,只需單賬戶反映資產(chǎn)的實(shí)際成本即可。

    而在公允價(jià)值模式下,投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照首次執(zhí)行日的公允價(jià)值作為入賬價(jià)值,公允價(jià)值與原資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整期初留存收益。在后續(xù)支出的確認(rèn)與計(jì)量上,如果后續(xù)支出使可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計(jì),應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,否則應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。日常核算過程中對(duì)投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷,資產(chǎn)負(fù)債表日也不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試,其折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷價(jià)值直接反映在公允價(jià)值變動(dòng)中,并通過“公允價(jià)值變動(dòng)損益”對(duì)企業(yè)利潤產(chǎn)生影響。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

    舉例說明:某企業(yè)于20x7年5月1日起將新開發(fā)完成的一棟寫字樓租賃給甲公司使用,租賃期為五年。寫字樓造價(jià)3000萬元,20x7年5月1日的公允價(jià)值為3200萬元,則在公允價(jià)值模式下,應(yīng)確定該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為3200萬元(其中成本3000萬元,公允價(jià)值變動(dòng)200萬元)。假如當(dāng)期期末該項(xiàng)資產(chǎn)的公允價(jià)值上升為3500萬元,則應(yīng)補(bǔ)調(diào)其賬面價(jià)值300萬元,并將該差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。

    2.后續(xù)計(jì)量模式變更

    為保證會(huì)計(jì)信息的可比性,企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式時(shí),由于兩種模式下投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值不同,因而公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間產(chǎn)生了差額,這個(gè)差額不直接計(jì)入損益,而是作為會(huì)計(jì)政策變更處理,調(diào)整期初留存收益(未分配利潤)。而已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

    3.投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

    企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,并且滿足條件的,應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

    在成本模式下,應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià),轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入所有者權(quán)益。

    三、公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響

    與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相比,我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用十分謹(jǐn)慎。企業(yè)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量,主要有以下幾個(gè)方面的影響:

    1.對(duì)企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

    新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將“投資性房地產(chǎn)”在資產(chǎn)負(fù)債表上單獨(dú)列示,使原先分別在“存貨”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”中核算和列報(bào)的投資性房地產(chǎn),統(tǒng)一列入“投資性房地產(chǎn)”中核算,這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu),尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè),由于執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”中核算,將使企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)(存貨)減少,流動(dòng)比率降低。

    2.對(duì)所有者權(quán)益的影響

    企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)由成本模式計(jì)量轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量的首年,將采取追溯調(diào)整的方式調(diào)整年初所有者權(quán)益。而在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于歷史成本的情況下,這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)上年度的資本公積有較大幅度的提升,所有者權(quán)益大大增加。

    而且,企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí),如果轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值,其差額計(jì)入資本公積,也將增加企業(yè)的所有者權(quán)益。

    3.對(duì)企業(yè)利潤的影響

    公允價(jià)值模式下,企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重估,如果投資性房地產(chǎn)升值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益,企業(yè)當(dāng)年的利潤就會(huì)增加;又由于公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和攤銷,從而可以減少費(fèi)用的支出,也會(huì)增加當(dāng)年的利潤。而我國目前房地產(chǎn)價(jià)格剛好處于持續(xù)上漲階段,因此采用公允價(jià)值模式,可以提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平,使企業(yè)凈利潤有所提升。

    4.對(duì)稅負(fù)的影響

    由于現(xiàn)行稅法仍將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對(duì)待,因此在成本計(jì)量模式下,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致,而在公允價(jià)值模式下二者存在明顯差異:會(huì)計(jì)上年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值,差額計(jì)入損益,不再計(jì)提折舊或攤銷;而稅法按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,不確認(rèn)公允價(jià)值變化產(chǎn)生的所得,待處理時(shí)一并計(jì)算確定應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額的金額,這樣就可能產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。

    綜上所述,此次新準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定,尤其是公允價(jià)值的引入,意義十分重大,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生一定的影響。但是,目前公允價(jià)值的確定仍是一個(gè)難點(diǎn),未來還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的研究,只有把握好公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用,才能進(jìn)行正確的會(huì)計(jì)核算,提升企業(yè)的投資價(jià)值。

    參考文獻(xiàn):

    [1]中華人民共和國財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006

    [2]中華人民共和國財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——應(yīng)用指南.財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2006

    [3]劉秋雁:房地產(chǎn)投資分析.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2004

篇3

一、投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價(jià)值的要求和條件

公允價(jià)值的主要特性被描述為公允性、現(xiàn)時(shí)性和估計(jì)性。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。

我國新準(zhǔn)則明確表示，取得成本應(yīng)被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量，與取得固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的成本確認(rèn)方法相同。同時(shí)規(guī)定，在其后續(xù)計(jì)量上存在歷史成本和公允價(jià)值兩種計(jì)量模式。可采用公允價(jià)值計(jì)量模式的條件是：一是市場(chǎng)足夠活躍。二是能真實(shí)可靠的確定公允價(jià)值。企業(yè)若滿足條件，可作為變更會(huì)計(jì)政策――以公允價(jià)值計(jì)量模式替代歷史成本計(jì)量模式，一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得逆向操作再轉(zhuǎn)回為成本模式，這就需要企業(yè)慎重選擇。

二、投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價(jià)值的必要性

長久以來，企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表中的“資產(chǎn)”包括四項(xiàng)內(nèi)容：流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其中投資性資產(chǎn)實(shí)際就是企業(yè)將暫時(shí)不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可以發(fā)現(xiàn)，存在巨大獲益能力的投資性資產(chǎn)在企業(yè)中，通常是：交易性金融資產(chǎn)、可供出售的金融資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，而投資性房地產(chǎn)作為最具潛力投資項(xiàng)目被各界所公認(rèn)。在投資性房地產(chǎn)中由歷史成本計(jì)量轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量，顯然可以帶來更大的升值空間，可為企業(yè)的利潤和凈資產(chǎn)帶來巨幅增長的潛力。具體表現(xiàn)為： （1）有利于提高投資性企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)價(jià)值。（2）有利于增加擴(kuò)大相關(guān)企業(yè)的利潤波動(dòng)性。（3）短期內(nèi)將對(duì)會(huì)計(jì)信息披露不充分的公司產(chǎn)生影響。（4）對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量產(chǎn)生影響。

三、我國投資性房地產(chǎn)上市公司計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀及存在的問題

由我國上市公司執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告（財(cái)政部會(huì)計(jì)司2007―2010年度），獲取如下四年財(cái)政數(shù)據(jù)，我國上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇現(xiàn)狀（見表1）：

由表1看出：

2007年，作為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的第一年，外界普遍預(yù)測(cè)許多公司會(huì)因公允價(jià)值帶來的豐厚賬面收益而傾向選擇此計(jì)量模式。然后報(bào)告披露顯示，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的公司僅增長至18家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.86%。

2008年，采用公允價(jià)值模式的上市公司為20家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.90%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有評(píng)估價(jià)格（14家公司）。

2009年，為有效扼制企業(yè)確認(rèn)巨額商譽(yù)，避免給企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和穩(wěn)定發(fā)展造成不良影響，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則仍堅(jiān)持謹(jǐn)慎態(tài)度引入公允價(jià)值。數(shù)據(jù)表明，采用公允價(jià)值模式的上市公司為25家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.24%。

2010年，年報(bào)顯示，采用公允價(jià)值模式的上市公司為27家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.28%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法主要有：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（15家公司），參考同類同條件房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格（9家公司），實(shí)地調(diào)查取得的價(jià)格（1家（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）公司）。值得關(guān)注的是，兩家上市公司（泛海建設(shè)和交通銀行）未披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定方法。

綜上分析，可總結(jié)概括：一是上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式數(shù)量較少，但呈增長趨勢(shì)。二是上市公司確定公允價(jià)值計(jì)量方法主要為：房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格法、參考同類同。

四、完善公允價(jià)值計(jì)量模式的建議

（1）加強(qiáng)我國公允價(jià)值理論建設(shè)。為能使公允價(jià)值計(jì)量模式更深入、更規(guī)范地實(shí)現(xiàn)國際趨同，應(yīng)鼓勵(lì)更大力度地建設(shè)、學(xué)習(xí)、公允價(jià)值理論，促進(jìn)公允價(jià)值計(jì)量和確認(rèn)的廣泛應(yīng)用：

（2）積極創(chuàng)造公允價(jià)值評(píng)估環(huán)境。為能給企業(yè)提供更好的估價(jià)環(huán)境，提供更低成本、更公開化的市場(chǎng)公允價(jià)值信息，可以考慮：1）應(yīng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫，通過數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)共享創(chuàng)造積極條件。2）應(yīng)加大力完善我國各級(jí)市場(chǎng)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)管。3）應(yīng)鼓勵(lì)發(fā)展并全面扶持資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，以保證公允價(jià)值計(jì)量確認(rèn)的真實(shí)性和可靠性

（3）完善企業(yè)公允價(jià)值信息披露。為能使企業(yè)投資者及相關(guān)者的利益得到更有利、更科學(xué)的保護(hù)，應(yīng)進(jìn)一步明確公允價(jià)值信息的披露程度，從準(zhǔn)則角度細(xì)化公允價(jià)值計(jì)量信息披露的方式和方法。

（4）努力提高會(huì)計(jì)人員專業(yè)素質(zhì)。為能給投入成本聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的企業(yè)提供更真實(shí)的信息、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，會(huì)計(jì)人員需具備扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和良好的職業(yè)素質(zhì)，并具備高度敏感性、敏銳洞察力和較強(qiáng)的綜合能力。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資領(lǐng)域 公允價(jià)值 建議

公允價(jià)值理論于20世紀(jì)80年代被提出，至今已有將近三十多年的歷史了。目前，公允價(jià)值已經(jīng)被廣泛地應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)領(lǐng)域，尤其被廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。從實(shí)際應(yīng)用來看，在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)的應(yīng)用過程中產(chǎn)生一系列不利于其發(fā)展的問題。所以，要想發(fā)揮公允價(jià)值核算的優(yōu)勢(shì)，使其更好地服務(wù)于我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，保證房地產(chǎn)投資又快又好地發(fā)展，就必須要充分了解公允價(jià)值的概念基礎(chǔ)，要明確公允價(jià)值在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用現(xiàn)狀，并找出公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)應(yīng)用和推廣中現(xiàn)存的主要問題，最終形成解決這些問題的途徑。鑒于此，本文就采用上述思路開展討論。不足之處，還望指正。

一、公允價(jià)值的概念

公允價(jià)值又叫公允市價(jià)或公允價(jià)格，英文拼寫為fair value。在學(xué)術(shù)界，人們對(duì)公允價(jià)值的概念至今仍爭(zhēng)論不休。然而，從各國學(xué)者對(duì)公允價(jià)值概念的表述中，我們還是可以找出理解公允價(jià)值概念的基本外殼。

在國外，美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)在2006年9月的《美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》第157號(hào)中將公允價(jià)值定義為“市場(chǎng)交易者在有序交易中，銷售資產(chǎn)收到的或轉(zhuǎn)移負(fù)債支付的價(jià)格”。而國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)所制定的《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則》認(rèn)為，公允價(jià)值是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。

在我國，財(cái)政部于2006年2月15日的新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中，將公允價(jià)值定義為：“在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。”

由上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)雖然上述概念在表述上存在一定的差異，但其立足點(diǎn)在本質(zhì)上還是一致的，即它們的前提都是假定企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的實(shí)體，它們都強(qiáng)調(diào)了交易形成的條件是自愿交易。所以，我們可以將公允價(jià)值表述為，熟悉情況且無關(guān)聯(lián)的買賣雙方在公平交易的條件下所確定可以成交的價(jià)格。可見，公允價(jià)值是一種重要的計(jì)量屬性，也是一種具有明顯可觀察性和決策相關(guān)性的會(huì)計(jì)信息，它是與歷史成本相對(duì)應(yīng)的。

二、公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)的應(yīng)用現(xiàn)狀及問題

在我國，近十幾年來，經(jīng)濟(jì)界對(duì)會(huì)計(jì)核算的科學(xué)性要求越來越迫切，對(duì)會(huì)計(jì)的監(jiān)管質(zhì)量也要求越來越來高。老的核算方法顯然越來越不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形式。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的快速發(fā)展，該領(lǐng)域內(nèi)對(duì)公允價(jià)值的廣泛使用也變得更為迫切。

（一）公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)的應(yīng)用現(xiàn)狀

隨著我國投資性房地產(chǎn)的增多和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的普遍增加，公允價(jià)值已漸漸成為評(píng)估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要計(jì)量屬性，客觀而真實(shí)地反映了房產(chǎn)本身的實(shí)際價(jià)值。為了適應(yīng)這種形勢(shì)，更好地規(guī)范公允價(jià)值的使用，我國財(cái)政部于2006年2月15日制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》。該《準(zhǔn)則》明確規(guī)定了公允價(jià)值的所用范圍、計(jì)量的條件以及后續(xù)支出計(jì)量等。這為公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)的進(jìn)一步應(yīng)用提供了規(guī)范性的制度保障。

（二）公允價(jià)值在我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)應(yīng)用過程中存在的問題

在看到發(fā)展的同時(shí)，我們還要看到我國投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育還不很成熟，公允價(jià)值的使用還存在這樣或那樣的問題。具體來說，有以下幾個(gè)方面：第一，我國房地產(chǎn)投資市場(chǎng)還不夠完善，存在制約公允價(jià)值的應(yīng)用的現(xiàn)象。與國外成熟的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相比，我國房地產(chǎn)投資市場(chǎng)仍算處于起步階段，其有效性相對(duì)不高，部分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不夠充分，人為壓房抬價(jià)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。第二，在我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)，公允價(jià)值計(jì)量的實(shí)際操作難度大?，F(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，許多房地產(chǎn)交易信息的真實(shí)性難以辯別。在被迫選取大致的估計(jì)或者取近似價(jià)值的操作過程中，還存在企業(yè)操縱利潤的嫌疑。

三、對(duì)公允價(jià)值推廣和發(fā)展的幾點(diǎn)建議

由上文可知，公允價(jià)值已經(jīng)滲透到我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)的各個(gè)相關(guān)領(lǐng)域。討論公允價(jià)值未來在我國的推廣和發(fā)展具有現(xiàn)實(shí)而積極的意義。具體來講，我認(rèn)為公允價(jià)值要想在我國進(jìn)一步推廣和發(fā)展應(yīng)該做到以下幾個(gè)方面。

（一）創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)公允價(jià)值實(shí)務(wù)操作的客觀環(huán)境

從上文我們了解到，目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境與國際上較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境比，還存在著一定的差距。這就要求我們要加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值實(shí)務(wù)操作環(huán)境的建設(shè)。具體要做到以下幾點(diǎn)：首先，要?jiǎng)?chuàng)造活躍的市場(chǎng)條件，真實(shí)反映房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。其次，借鑒發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)公允價(jià)值職業(yè)判斷的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷豐富和充實(shí)相關(guān)理論。最后，利用好會(huì)計(jì)電算化和會(huì)計(jì)軟件，大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)，全面推廣房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)的公允價(jià)值。

（二）健全房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)的法律制度，加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督

與發(fā)達(dá)國家相比，我國法律對(duì)會(huì)計(jì)舞弊的統(tǒng)一規(guī)定還不成熟，對(duì)舞弊主體的法律責(zé)任和對(duì)其懲罰機(jī)制亦不健全，這就為那些利用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)舞弊者留下了操縱的空隙。因此，要在立法上加強(qiáng)證監(jiān)會(huì)、國家審計(jì)部門和財(cái)政部門等國家監(jiān)管部門以及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等社會(huì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督作為。除了要求他們進(jìn)行不定期的抽查外，還要開展必要的全面稽查。對(duì)于查處的、濫用公允價(jià)值者要進(jìn)行嚴(yán)肅處理，對(duì)于屢教不改的要堅(jiān)決取消其準(zhǔn)入資格。

綜上所述，我國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域內(nèi)公允價(jià)值的應(yīng)用還要走很長的路。在這過程中，還需要我們不斷地求新探索。

參考文獻(xiàn)：

篇5

考慮到會(huì)計(jì)國際趨同的要求，我國新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》明確地將公允價(jià)值作為會(huì)計(jì)計(jì)量屬性之一，在38項(xiàng)新具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有17項(xiàng)不同程度地運(yùn)用了公允價(jià)值，同時(shí)結(jié)合我國的現(xiàn)實(shí)會(huì)計(jì)環(huán)境，在具體運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量屬性時(shí)增設(shè)了一些限定條件，保持了應(yīng)有的謹(jǐn)慎。我國運(yùn)用公允價(jià)值的具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則較多，主要集中在投資性房地產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、資產(chǎn)減值、債務(wù)重組、企業(yè)合并、金融工具等。下面就公允價(jià)值法對(duì)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)量等的影響作詳細(xì)闡述。

一、公允價(jià)值的概念

美國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）的定義是：“在當(dāng)前的非強(qiáng)迫或非清算的交易中，雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買賣（或發(fā)生與清償）的金額?！眹H會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~。”我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的定義與后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。”而且，“在公平交易中，交易雙方應(yīng)當(dāng)是持續(xù)經(jīng)營企業(yè)，不打算或不需要進(jìn)行清算、重大縮減經(jīng)營規(guī)模，或在不利條件下仍進(jìn)行交易?！?/p>

從定義中可以看出，公允價(jià)值強(qiáng)調(diào)“公平”、“自愿”的交易價(jià)格，它最大的特征就是來自于公平交易市場(chǎng)的確認(rèn)，是基于活躍市場(chǎng)的理性雙方對(duì)資產(chǎn)或負(fù)債價(jià)值的公平認(rèn)定和計(jì)量，不是某個(gè)特定主體的估計(jì)；它的確定并不在于業(yè)務(wù)是否真正發(fā)生，而在于雙方一致性而形成的價(jià)值，是一種具有明顯可觀察性和決策相關(guān)性的會(huì)計(jì)信息。

二、投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容及在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的設(shè)置背景

新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提出了投資性房地產(chǎn)的概念，其定義為能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)寫入新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不僅為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還有利于與國際接軌。以往人們習(xí)慣將企業(yè)投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)看待，該文原載于中國社會(huì)科學(xué)院文獻(xiàn)信息中心主辦的《環(huán)球市場(chǎng)信息導(dǎo)報(bào)》雜志http：//總第528期2013年第47期-----轉(zhuǎn)載須注名來源并按其估計(jì)的使用年限提取折舊。但這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，有的企業(yè)將投資房地產(chǎn)作為一種主營業(yè)務(wù)；有的企業(yè)兼營房地產(chǎn)投資；有的主要是以房地產(chǎn)的增值而盈利。因?yàn)閿?shù)年后房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值數(shù)倍甚至數(shù)十倍。投資房地產(chǎn)一般資金多、周期長、流動(dòng)與變現(xiàn)能力差，往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理是不合適的。在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則出臺(tái)前，某些企業(yè)利用這種漏洞，將對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值重估作為改善業(yè)績、操縱利潤的一種手段。因此，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)上迫切需要對(duì)投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的必要性和可行性分析

（一）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的必要性

全球經(jīng)濟(jì)一體化的要求。我國加入WTO以后，使我國與全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)系越來越緊密。隨著更多領(lǐng)域的相繼開放，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)。這要求我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則盡可能地消除與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異。運(yùn)用公允價(jià)值能更好地反映我國參與房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，使會(huì)計(jì)信息更加透明、公開，符合廣大利益相關(guān)者的要求，也有助于我國企業(yè)參與國際上的競(jìng)爭(zhēng)與合作。

投資性房地產(chǎn)的特性要求。房地產(chǎn)的投資一般金額大，周期長，流動(dòng)與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。人們習(xí)慣將企業(yè)的投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)看待，并按其估計(jì)使用的年限提取折舊。但根據(jù)我國近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計(jì)量不能反映企業(yè)的真實(shí)情況。公允價(jià)值的計(jì)量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠更好地反映投性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力。

投資性房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題要求引入新的計(jì)量模式。首先，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加劇。隨著投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，企業(yè)的大部分資金流入該領(lǐng)域，造成了企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失衡，不可避免地增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)兇猛的同時(shí)也帶來了極大的不穩(wěn)定性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，企業(yè)將會(huì)一無所有。其次，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用歷史成本的計(jì)量模式不能更好地體現(xiàn)投資者的利益。最后，對(duì)于主要經(jīng)營投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的合理計(jì)量會(huì)影響對(duì)企業(yè)資產(chǎn)總體價(jià)值的衡量。如果采用歷史成本對(duì)該部分資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，會(huì)造成對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的低估，從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價(jià)值降低。在企業(yè)進(jìn)行兼并、破產(chǎn)或重組時(shí)不能更好地向利益相關(guān)方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。

（二）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的可行性

隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和完善，在許多方面已經(jīng)達(dá)到公開市場(chǎng)的有關(guān)要求，與其他類型的市場(chǎng)相比，公允價(jià)值在房地產(chǎn)市場(chǎng)上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時(shí)，證券市場(chǎng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)在很大程度上提高了上市公司運(yùn)作的透明度，加大了對(duì)舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場(chǎng)規(guī)則為主，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)監(jiān)督為輔的機(jī)制，為公允價(jià)值的運(yùn)用提供了適宜的“土壤”，企業(yè)能夠根據(jù)自身的需要取得合理的公允價(jià)值。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展對(duì)公允價(jià)值的引入意義重大。近年來我國各相關(guān)部門大力開展會(huì)計(jì)人員的后續(xù)教育，及時(shí)為會(huì)計(jì)從業(yè)人員補(bǔ)充新知識(shí)、培訓(xùn)新技術(shù)，使得會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)大大增強(qiáng)，有助于會(huì)計(jì)人員更加理性地選擇公允價(jià)值，在實(shí)務(wù)中更加準(zhǔn)確地使用公允價(jià)值。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定更具操作性。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行核算做了細(xì)致的規(guī)定，充分考慮了我國的國情，使得公允價(jià)值的運(yùn)用對(duì)企業(yè)的實(shí)務(wù)更具有操作性，有助于企業(yè)較快地掌握公允價(jià)值核算方法。

四、公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用前景

公允價(jià)值計(jì)量將與歷史成本計(jì)量共存。公允價(jià)值的存在與發(fā)展是必然的，它將在今后發(fā)揮著舉足輕重的作用，我們沒有理由回避、忽視公允價(jià)值，當(dāng)然也不能認(rèn)為歷史成本將退出歷史舞臺(tái)，所以摒棄任何一方都是錯(cuò)誤的?？梢灶A(yù)見到，二者將在未來很長的一段時(shí)間內(nèi)并存。而我國采取的策略應(yīng)該會(huì)是選擇性地使用公允價(jià)值，然后逐步擴(kuò)大使用范圍。