新土地增值稅法精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇新土地增值稅法，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

我國的土地增值稅是指單位和個人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入時應當繳納的稅款，以土地自然增值或漲價利得為課征對象，為資本利得稅之一種，更靠近直接稅。在我國稅法中，資本利得稅并非獨立稅種，完全置于所得稅名下。將土地增值稅從所得稅中獨立、并立乃至重復征收，當時有其立法目的，即“主要是國家運用稅收杠桿引導房地產(chǎn)經(jīng)營的方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，合理調節(jié)土地增值收益分配，維護國家權益，促進房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展”，故可謂是一種政策性工具。

土地增值稅課征長期不順暢，直接傷害了法律的尊嚴，甚至造成了納稅人輿論上的分裂。在土地增值稅的課征上，出現(xiàn)了稅收政策、稅收法規(guī)與稅收行政管理三者的不和諧：在稅收政策上是作為政策性工具運用；在稅收法規(guī)上欠缺細化與操作性；在稅收行政管理上難免低效率。土地增值稅屬于地方稅，由于地方利益也招致各地執(zhí)法不統(tǒng)一。

土地增值稅課征的低效率，也受制于課征對象的法律與技術復雜性。調整國有土地使用權、地上建筑物及其附著物法律關系的物權法目前也不成熟，更涉及確權、估值等程序與技術難題。土地增值稅操作難度大，征收成本高；土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，這些加劇了稅收行政成本、遵從成本與執(zhí)法風險，導致納稅人與稅務機關雙方卻步。

我國稅制正處于統(tǒng)籌改革之中，房地產(chǎn)稅制、資本利得稅制與流轉稅制采取何種組合模式，正處于研究之中。房地產(chǎn)企業(yè)抱怨土地增值稅稅負過重，地方政府擔憂土地增值稅的強力推行影響地方經(jīng)濟，稅務機關征管成本過高，人民指責低效的土地增值稅影響公平負擔。我們惟有期望，重新回到稅收法定主義的立場。

法定原則要求稅法的確定性。稅收法律規(guī)范應當明確納稅的時間、納稅的方式以及稅額的確定。土地增值稅在立法上缺乏確定性，如如何判斷土地增值稅納稅義務發(fā)生時間，土地增值稅成立的法定構成要件為何，預征與清算的關系等均存在疑惑，這些疑惑無疑留下稅收規(guī)劃空間來推延納稅義務發(fā)生時間與滿足稅收構成要件的滿足。

對土地增值稅的質問與憤怨還將長期持續(xù)。我們應該回到稅收法定主義的起點，完善土地增值稅立法上的確定性。筆者建議，中央政府應該啟動對土地增值稅的立法檢討，對于土地增值稅是繼續(xù)保留更新、予以完全廢止還是尋求新稅種替代，應將土地增值稅置放于我國稅收體系的整體化上來考慮。

篇2

房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅;籌劃；方法

[中圖分類號]F301[文獻標識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）06-0039-03

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)、建設、銷售房地產(chǎn)為主營業(yè)務，土地增值稅是其主要稅負之一。土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關規(guī)定和優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇，當增值率低于20%的國家優(yōu)惠免征，那么，土地增值稅有哪些可以減少的方法呢？我們根據(jù)國家稅法、相關規(guī)定和稅收政策總結有以下幾個方法。

一、土地增值稅的計算方法

根據(jù)國家規(guī)定：計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額稅

1.公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權所支付的金額；

（2）開發(fā)土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目：成本可加計扣除20%、利息費用可加計扣除5%、其他期間費用可加計扣除5%，三項共可加計扣除30%。

2.土地增值稅實行四級超率累進稅率

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

（1）增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額0%

（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額＝增值額0%－扣除項目金額%

（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額0%－扣除項目金額5%

（4）增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額0%－扣除項目金額5%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)

二、利用利息支出的扣除減少土地增值稅

稅法規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，利息允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息(取得土地使用權所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本)%以內。

納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除，即:可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本)0%以內。

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇:如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算應分攤的利息并提供金融機構證明，據(jù)實扣除;反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。

假設某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行一個房地產(chǎn)項目開發(fā)，為取得土地使用權而支付金額300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。

如果該企業(yè)利息費用能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明，則其他可加計扣除項目=利息費用(300+ 500)%=利息費用40(萬元);

如果該企業(yè)利息費用無法按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，或無法提供金融機構證明，則其他可加計扣除項目=(300+ 500)0%=80(萬元)。

對于該企業(yè)來說，如果預計利息費用高于40萬元，企業(yè)應力爭按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并取得有關金融機構證明，以便據(jù)實扣除有關利息費用，從而增加扣除項目金額;反之同理。

三、利用代收費用并入房價減少土地增值稅

稅法規(guī)定:對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù);如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時，經(jīng)常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前，納稅人有兩種收取方式:一是將代收費用視為房產(chǎn)銷售收入，并入房價向購買方一并收取;二是在房價之外向購買方單獨收取。

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售樓房，售價5000萬元，準予扣除項目金額為3000萬元，代收費用500萬元。

第一種方式：房產(chǎn)銷售收入為5500萬元，扣除項目金額為3500萬元；

第二種方式：房產(chǎn)銷售收入為5000萬元，扣除項目金額為3000萬元；

從中可以看出，將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產(chǎn)的增值額是沒有影響的，但會增加其扣除項目金額，從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。

四、設立獨立核算的銷售公司減少土地增值稅

通過控制和降低房地產(chǎn)的增值率來減輕稅負的方法，其局限性在于往往要求企業(yè)制定稍低的價格，而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業(yè)將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，先將房地產(chǎn)銷售給子公司，子公司再將其對外銷售，在向子公司銷售房地產(chǎn)的時候可以將增值率控制在20%以內，這樣這個環(huán)節(jié)就可以免征土地增值稅，而只就對外銷售征收土地增值

假設某房地產(chǎn)的成本是100萬元，方案一:直接以200萬元對外銷售;方案二:先以120萬元的價格銷售給子公司，子公司再以200萬元的價格對外銷售。

方案一:增值率=（200萬100萬）/ 100萬=100%;

方案二:增值率=200萬（120萬* 130%）/120萬=36%;

從中可以看出，方案二可以分解降低增值率，合理減輕企業(yè)土地增值稅負擔。

五、將銷售與裝修分開核算減少土地增值稅

在現(xiàn)實中，很多房地產(chǎn)在出售之前已經(jīng)進行了簡單的裝修和維護，并安裝了一些必備的設施。如果將房地產(chǎn)的裝修、維護以及設備的安裝作為企業(yè)單獨的業(yè)務獨立核算，則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產(chǎn)的銷售價格，控制房地產(chǎn)的增值率，從而減輕企業(yè)所承擔的土地增值稅負擔;二是原本計入房地產(chǎn)價格的裝修、安裝等業(yè)務收入需要按照5%的稅率計算繳納營業(yè)稅，分開核算后適用3%的稅率。

如某套精裝修的房產(chǎn)總售價為100萬元，在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元，假設準予扣除項目總額為60萬元。

方案一:增值率=（100萬60萬）/60萬=67%;

方案二:增值率=（80萬60萬）/60萬=30%;

從中可以看出，方案二的增值率小于方案一，能形成納稅的最大化節(jié)約。

六、確定適當?shù)姆康禺a(chǎn)銷售價格減少土地增值稅

房地產(chǎn)銷售價格的變化，直接影響房地產(chǎn)收入的增減，在確定房地產(chǎn)銷售價格時，要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負兩者間的關系。目前房價飛漲，公司是否應該跟著提高住宅的售價呢，是不是房價越高企業(yè)的利潤越大呢?

對于普通住宅的房價，因為當增值率不超過20%時，可以免征土地增值稅。提高房價可以為企業(yè)帶來更多收益，但必須保證增值率不超過20%;對于豪華住宅，雖然沒有免稅政策，但還是有漲價的空間。當然，應該仔細地測量這個空間，如果房價漲過了購買力，就會造成房產(chǎn)空置。

企業(yè)在確定房價時應該仔細測算利潤率，結合市場的承受能力，再決定升價與否，升多少或降多少才能使企業(yè)的利益最大化。

七、利用合理控制土地增值率減少土地增值稅

稅法規(guī)定:納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定，這方面納稅籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內。這樣做的好處有兩個:

一是可以免繳土地增值稅;

二是降低了房價或提高了房屋質量、改善了房屋的配套設施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率，就會出現(xiàn)多繳稅的情況。

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2008年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。根據(jù)土地增值稅的計算公式:

增值率=增值額扣除項目金額00% =(收入額扣除項目金額)扣除項目金額00%

應納稅額=增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除系

方案一:普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(1500011000)1000100% =36%

應納稅額=(1500011000)0%= 1200萬元。

方案二:普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則:

普通住宅:增值率=(100008000)8000 00%=25%;

應納稅額=(100008000)0%=600萬元;

豪華住宅:增值率=(50003000)3000 00%=67%;

應納稅額=(50003000)0% 3000 5%=650萬元。

兩者合計為1250萬元，此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因為普通住宅的增值率為25%，超過了20%，還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內，則可大大減輕稅負。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋銷售價格，銷售收入減少了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致銷售收入減少，此時是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。

假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從(a8000)8000 00%=20%中可求出，a=9600萬元。此時該企業(yè)共應繳納的土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，考慮減少的400萬元收入后仍可節(jié)省200萬元稅金。

假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項目金額從(10000b)b100% =20%，等式中可計算出，b=8333萬元。此時，該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅，可扣除項目金額比原可扣除項目金額多支出333萬元，稅額卻比不分開核算少繳納550萬元，比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元(550萬元333萬元)和267萬元(600萬元333萬元)。增加可扣除項目金額的途徑很多，但是在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內確定了不同的比例，納稅人需注意

土地增值稅納稅籌劃的市場空間和理論空間都更大。每個納稅人都應該加強對納稅籌劃的關注，以實現(xiàn)企業(yè)的利用最大化。

八、利用合作建房減少土地增值稅

稅法規(guī)定:對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實現(xiàn)雙贏。假如A房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與B實業(yè)公司合作建造辦公大樓，資金由B實業(yè)公司提供，建成后按比例分房。對B實業(yè)公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。對A房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房，不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，增強其在市場上的競爭力。這樣就實現(xiàn)了出資方和房地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。

九、利用代建房減少土地增值稅

稅法規(guī)定:代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖取得了一定收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

[1]楊娟.房企土地增值稅的清算和稅收籌劃[J].上海房地，2009(03).

[2]孫進鵬.芻議土地增值稅納稅籌劃[J].商業(yè)會計，2008(09).

[3]劉巧梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃[J].時代經(jīng)貿(下旬刊)，2008(03).

篇3

增值稅稅收籌劃是納稅人在稅法規(guī)定的范圍內通過對投資、經(jīng)營、理財?shù)然顒拥氖孪然I劃與安排，盡可能地取得節(jié)稅利益。增值稅稅收籌劃的實質是在不損害國家利益的前提下提高企業(yè)經(jīng)濟效益，具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場經(jīng)濟體制的日益完善，增值稅稅收籌劃逐漸將成為企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源受到限制，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)壁壘的打破和市場化程度的提高，房地產(chǎn)未來的發(fā)展將向規(guī)范化、規(guī)模化、品牌建立的方向發(fā)展，企業(yè)的并購更加頻繁，現(xiàn)金流量成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要指標和保障，因此，如何在日趨殘酷的競爭中不被淘汰出局，充分完全利用現(xiàn)有資源，在管理中合理利用資金，合理的進行增值稅稅收籌劃，節(jié)省資金，創(chuàng)造節(jié)稅收益，是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶。

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收籌劃有很多方式，其中利用土地增值稅進行納增值稅稅收籌劃是其主要方式，下面我們重點介紹土地增值稅稅收籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃簡介

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點出發(fā)，結合相關的稅收優(yōu)惠政策，并綜合考慮納稅人的整體利益，對土地增值稅的籌劃進行闡述。

1.納稅人

土地增值稅的納稅人是對轉讓國有土地使用權、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

2.稅率的計算

土地增值稅按照增值額超過應扣除項目的比率，采取四級超率累進稅率形式，增值額與應扣除項目的比率越大，適用的稅率越高，應負擔的稅負越重。根據(jù)國家有關規(guī)定，四級超率累進稅率額分別是：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%但是未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%及以上的部分，稅率為60%。

3.應稅項目和扣除項目的確定

應稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入等。應扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉讓房產(chǎn)有關的稅金、舊房及建筑物的評估價格以及其他扣除項目等。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策

國家相繼出臺了一系列的稅收優(yōu)惠政策，具體如下：

(1)根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額為未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；超過應扣除項目金額的，應按其全部增值額計稅

同時對于納稅人既建普通標準住宅又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額和應稅金額。

(2)因國家建設需要依法征用、回收的房產(chǎn)，免征土地增值稅。

(3)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的主要方式

(一)利用避免進入征稅范圍節(jié)稅籌劃

1.利用合作建房節(jié)稅

合作建房方式指一方出土地，一方出資金，雙方合作建房的行為?！敦斦俊叶悇湛偩株P于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉讓的，應征收土地增值稅?！备鶕?jù)以上稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進行增值稅稅收籌劃。

合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含有土地增值稅，可大大降低房產(chǎn)的成本，這樣可實現(xiàn)出資方和出地方的雙贏。一般情況下，合作建房中的一方通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的使用權，但是卻產(chǎn)生了轉讓無形資產(chǎn)應繳納營業(yè)稅的義務；而另一方因轉讓部分房屋所有權而發(fā)生了銷售不動產(chǎn)應繳納營業(yè)稅的義務。若兩企業(yè)協(xié)商采取土地使用權和房屋使用權相互交換的方式合作建房，此時，對合營企業(yè)提供土地使用權的行為將視為投資入股，而稅法中規(guī)定：“以無形資產(chǎn)投資入股，參加投資方的分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”，因此，就會只對企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，雙方分得的利潤不征收營業(yè)稅，這樣，合營企業(yè)雙方都不多交營業(yè)稅，均獲得了節(jié)稅收益。

2.利用代建房方式節(jié)稅

代建房方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，在開發(fā)完成后向客戶收取一定比例的代建費用的行為。代建房的整個經(jīng)濟行為中，雖然企業(yè)取得了收入，但是不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權的變動，其收入也就只屬于勞務收入性質，所以不在土地增值稅納稅范圍之內，僅依據(jù)稅法中有關營業(yè)稅的規(guī)定依法繳納營業(yè)稅。采用代建房方式，不僅可以在一定程度上減輕營業(yè)稅負擔，還可以不用繳納土地增值稅，大幅降低了企業(yè)的稅收負擔。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用代建房方式，在開發(fā)之初就確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免了開發(fā)后再銷售時繳納土地增值稅，大大減輕了企業(yè)的稅收負擔。

3.改出售為出租節(jié)稅

稅法規(guī)定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權和房產(chǎn)產(chǎn)權的行為。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后，可以以出租的形式收回資金，由于沒有發(fā)生產(chǎn)權變動，企業(yè)只需交納出租房產(chǎn)稅，這樣大大節(jié)省了企業(yè)的稅收負擔，為企業(yè)創(chuàng)造了節(jié)稅收益。

4.改出售為投資聯(lián)營節(jié)稅

按照稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業(yè)稅和土地增值稅，而且以不動產(chǎn)投資入股以后轉讓股權時也不需要補交營業(yè)稅。這些規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展增值稅稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為房地產(chǎn)的購買方，可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再以向購買方轉讓股權的房地產(chǎn)達到銷售房地產(chǎn)的目的，從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

(二)利用增加可抵扣項目進行節(jié)稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行增值稅稅收籌劃時可通過增加合理的利息支出等扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》中關于利息支出扣除項目之規(guī)定：“現(xiàn)行相關土地增值稅稅法對財務費用扣除項目中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。”“房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除?！边@些選擇性條款為企業(yè)提供了一個新的增值稅稅收籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，都會發(fā)生大量的借款，不可避免的會有大量的利息支出，而依據(jù)上述規(guī)定利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃中要注意的問題

增值稅稅收籌劃能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來節(jié)稅收益，實現(xiàn)企業(yè)利潤的增加和企業(yè)價值的提升。但是，房地產(chǎn)企業(yè)進行增值稅稅收籌劃時也有一定的風險性，因此，企業(yè)還要注意以下問題：新晨

(一)增值稅稅收籌劃應以合理合法為前提

增值稅稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子，在進行增值稅稅收籌劃時應堅持依法原則，在不違背國家的各項法律、法規(guī)的前提下，結合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進行籌劃，才能達到預期的效果和目標。

(二)增值稅稅收籌劃應注重戰(zhàn)略籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業(yè)在決策時要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃。有的房地產(chǎn)企業(yè)片面的認為，納稅籌劃就是鉆稅法的空子，只對單個項目，單筆交易或者單個環(huán)節(jié)進行籌劃，而忽略了項目對企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上的影響，單純地追求通過稅費籌劃來增加企業(yè)的節(jié)稅收益卻增加了開發(fā)成本或經(jīng)營成本，最終對企業(yè)產(chǎn)生了消極的影響。

因此，企業(yè)進行增值稅稅收籌劃，管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，也要關注企業(yè)日常經(jīng)營的各個方面，不僅需要財務部門的工作人員的合作，還要得到企業(yè)內部其他部門的配合，才能充分取得增值稅稅收籌劃節(jié)稅效益的最優(yōu)額度。

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關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅 稅收籌劃

自從2007年我國稅務總局頒布了《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分期項目、普通住宅項目以及非普通住宅項目分別進行計算增值額。土地增值稅是指房地產(chǎn)或土地轉讓對納稅人所形成的一種凈增值額外征收稅種，其稅率一般是以超額累進的形式來進行土地增值稅的計征，總體在30%與60%之間。此外國家還明確指出了土地增值稅的征收情形，如自用房地產(chǎn)的收入確定、土地增值稅審核鑒證的清算、非直接銷售房地產(chǎn)的收入確定、清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理以及土地增值稅的征收核定等。稅收籌劃是指通過經(jīng)營和投資、理財活動等形式的事先安排與籌劃，以不損害國家利益為前提所竭盡所能進行的節(jié)稅利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃三法是指控制增值率、扣除項目以及稅收優(yōu)惠?？刂圃鲋德适峭ㄟ^房地產(chǎn)項目預算利潤、項目市場以及項目成本費用來進行商品房單價范圍的銷售確定，把計算所得的商品房銷售單價范圍確定在進行一次土地增值稅稅額的計算，通過土地增值稅稅額從而得出每個商品房單價所匯總而成的整體項目利潤，其中利潤額最大的就是該項目最先考慮的最優(yōu)單價?？鄢椖渴侵冈谟嬎阋?guī)定增值額時企業(yè)所取得的土地使用權費用以及需要支付的新建房屋開發(fā)成本、開發(fā)費用、舊房屋評估成本、舊建筑的評估價格、轉讓房地產(chǎn)的有關稅金等。

一、案例分析

2012年12月，某房地產(chǎn)公司開發(fā)一普通住宅項目擬出售，其建筑面積為91000平方米，土地出讓金支付2000萬元，開發(fā)成本為8800萬元，同時還有1000萬元的銀行利息。城建稅稅率7%、教育費附加征收率3%以及0.05%的印花稅稅率。營銷部門制定了兩套售房方案：第一套方案平均售價每平方米2000元，不提供金融貸款證明；第二套方案平均售價為每平方米1978元，并提供金融貸款證明。據(jù)此分別計算兩種方案的公司應繳土地增值稅；分析哪一種方案對房地產(chǎn)公司更有利，并計算其實現(xiàn)所得稅之前的利潤差額。

方案一：

（1）銷售收入=91000x2000÷10000=18200萬元

（2）準予扣除的項目金額：

①土地使用權支付金額 2000萬元

②房地產(chǎn)開發(fā)成本 8800萬元

③其他開發(fā)費用=（2000+8800）x10%=1080萬元

④與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金=18200x5%x（1+7%+3%）+18200x0.05%=1010.1萬元

⑤加計扣除項=（2000+8800）x20%=2160萬元

扣除項目金額合計：2000+8800+1080+1010.1+2160=15050.1

（3）土地增值額=18200-15050.1=3149.9

（4）土地增值率=3149.9÷15050.1×100=20.93%

（5）應繳土地增值稅=3149.9×30%=944.97萬元

方案二：

（1）銷售收入=91000x1978÷10000=17999.8萬元

（2）準予扣除的項目金額：

①土地使用權支付金額2000萬元

②房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元

③其他開發(fā)費用=1000+（2000+8800）×5%=1540萬元

④與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金=17999.8x5%x（1+7%+3%）+17999.8x0.05%=998.99萬元

⑤加計扣除項=（2000+8800）x20%=2160萬元

扣除項目金額合計=2000+8800+1540+998.99+2160=15489.99萬元

（3）土地增值額=17999.8-15489.99=2509.81萬元

（4）土地增值率=2509.81÷15489.99×100=16.2%

（5）由于土地增值率小于20%，根據(jù)稅法規(guī)定普通住宅可以免征，應繳土地增值稅為零。

從以上分析可知，影響因素主要是土地增值稅的增值率、土地增值稅的籌劃扣除項目以及土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠等，因此做好以上三個方面的工作，顯得至關重要。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃三法

（一）土地增值稅的控制增值率

土地增值稅法明確指出實行超額累計的四級進稅率，當增值額與扣除項目的金額比例小于等于50%，則適用征收30%的稅率，當增值額與扣除項目的金額比例大于50%、小于等于100%，則適用征收40%的稅率，當增值額與扣除項目的金額比例大于100%、小于等于200%，則適用征收50%的稅率，當增值額與扣除項目的金額比例大于200%，則適用征收60%的稅率。與此同時土地增值稅法還明確指出如果是按照普通住宅來進行出售，則納稅人可以在增值額與扣除項金額比例小于等于20%時免征，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想降低銷售中房地產(chǎn)的土地增值稅就需要對增值率進行控制，并且在扣除項目的足額基礎上。房地產(chǎn)在制定銷售價格時需要特別注意事先進行一定的籌劃，要清楚了解土地增值稅以及它臨界點周圍的情況。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要收入是來自銷售房屋時所收的房款，而房款的多少又和商品房的單價以及商品房的面積成正比，其中，商品房的面積是固定不變的，商品房的單價則是可以進行變化的，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想降低銷售中房屋的土地增值稅除了上述兩點需要注意，還要注意成本的利潤、市場的因素以及土地增值稅的原因。如果土地增值稅中的扣除項目是固定不變的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想賺錢就需要找到一個可以把土地增稅形成比較低的單價，在合理的市場環(huán)境下來進行商品房銷售行為，其過程是，第一，通過房地產(chǎn)自身的項目預算利潤、項目市場以及項目成本費用來進行商品房單價范圍的銷售確定；第二，把計算所得的商品房銷售單價范圍確定在進行一次土地增值稅稅額的計算；第三，通過土地增值稅稅額從而得出每個商品房單價所匯總而成的整體項目利潤，其中利潤額最大的就是該項目最先考慮的最優(yōu)單價。

（二）土地增值稅的籌劃扣除項目

土地增值稅的籌劃扣除項目是指在計算規(guī)定增值額時企業(yè)所取得的土地使用權費用以及需要支付的新建房屋開發(fā)成本、開發(fā)費用、舊房屋評估成本、舊建筑的評估價格、轉讓房地產(chǎn)的有關稅金等，這些項目是可以在計算增值稅時扣除的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃扣除項目時需要注意，第一，注意扣除項目的全面歸集，全面歸集是指通過稅法規(guī)定的扣除項目進行全方位的歸整、集中，其中最值得注意是需要分成幾個項目來進行的土地，這些土地中已經(jīng)完成的項目經(jīng)過核定需要扣除的項目有土地取得費用（土地征用費、土地拆遷補償費、土地使用費、土地開發(fā)費、土地出讓金、契稅）、房屋的開發(fā)成本、費用及相關稅金等。全面歸集的使用可以促進扣除項目的完整發(fā)展。第二，注意扣除項目的開發(fā)間接費用，開發(fā)間接費用屬于房屋開發(fā)成本的一部分，它是指通過管理開發(fā)和直接組織所形成的項目費用，主要包括修理費、職工工資、折舊費、工會經(jīng)費以及職工教育經(jīng)費等，開發(fā)間接費用和開發(fā)期間費是不同的，所以兩者要區(qū)分開來。期間費又包括銷售費用、管理費用和財務費用，在不能明確分攤利息支出的情況下，它一般由土地取得費用和房屋開發(fā)成本之和的10%組成，這10%也是土地增值稅的扣除項目。為了保證土地增值稅的正確性，就需要在計算時把開發(fā)間接費和開發(fā)期間費分清，不能錯誤的納入計算中。第三，根據(jù)財政部的規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅人來說，還可按土地取得費用和房屋開發(fā)成本之和加計20%的扣除，這條規(guī)定是唯一一條只適用于房地產(chǎn)開發(fā)商的。開發(fā)商如果需要對房地產(chǎn)進行有償轉讓或是出售，可以對這一種形式比較哪一種利潤最大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應該采取哪一種。

（三）土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠

籌劃稅收優(yōu)惠的主要目的是降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體土地增值稅或者降低稅收完成以后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負擔。土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠主要有二種，分別是合作建房以及通過聯(lián)營、投資的免稅所形成的籌劃納稅。稅法規(guī)定的合作建房是指雙方進行合作建房，其中一方為出資方，一方為出地方，雙方自主進行比例分房，如果房地產(chǎn)是自己用的，就可以暫時免收土地增值稅，如果房地產(chǎn)是轉讓賺錢，則必須征收土地增值稅。合理利用合作建房可以給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來雙贏現(xiàn)象。比如A為出地方，B為出資方，A與B打算以合作建房的形式建造辦公大樓，建成后雙方自主進行比例分房，且房屋都是企業(yè)自用，對于A來說不用繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，增強其在市場上的競爭力，對于B來說分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。通過聯(lián)營、投資的免稅所形成的籌劃納稅是指，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。

三、結束語

本文通過一個案例分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅籌劃中的主要影響因素，即土地增值稅的增值率、土地增值稅的籌劃扣除項目以及土地增值稅的籌劃稅收優(yōu)惠等進行了分析，以期對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供一些幫助。

參考文獻：

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這些天央視報道了房地產(chǎn)企業(yè)欠繳土地增值稅 3.8 萬億元的新聞，由于數(shù)目驚人，惹得全國人民共同關注，富力地產(chǎn)副總裁張輝接受《中國地產(chǎn)總裁》雜志采記時表示，這次“欠稅門”事件，其實是由于土地增值稅稅制設計上存在“先天缺陷”所導致的。 他認為甚至可以說“土地增值稅是中國房地產(chǎn)稅收體系之中征繳方式最讓人頭痛、預付和后付相結合最特殊、最后清算和最遲滯的稅種。”正是由于土地增值稅是這么的“好一個亂字了得”，他覺得華遠董事長任志強怒斥央視“無知”是立得住腳的，因為這在一定程度上表達的其實是土地增值稅設計上的“無知和愚蠢”。

采訪中，張輝表示現(xiàn)在公司的房地產(chǎn)項目多半是滾動開發(fā)，一個項目接著一個項目，上個項目資金回籠了同時下個項目已經(jīng)開始，這樣效益較為穩(wěn)定。但是因為財務方面的問題，其實稅務部門根本無法及時按照規(guī)定進行土地增值稅清算的，目前土地增值稅基本上依靠預繳征收。“盡管預繳比例很低，大概 1-5%，但畢竟還是要占用我們開發(fā)商的資金流，對于企業(yè)運營沒有好處。因此，我們的態(tài)度基本上跟大多數(shù)房企一樣，希望能夠改革，使這個土地增值稅按照法律規(guī)定等到清算時一并繳納。”張輝這樣向記者表示。

“由于房地產(chǎn)項目清算時點存在不確定性，達到還是未達到稅法規(guī)定的清算條件，不是很容易確定，造成這種結果是由于該稅種確實設計得很有問題。”張輝表示，“而對于預提的土地增值稅，相當于企業(yè)各種業(yè)務中預提的準備金。在企業(yè)會計核算的規(guī)定中，應該在‘應繳稅費-應繳土地增值稅’科目中進行實際核算。”張輝表示這些都是基本的財務制度，央視這個報道的問題是將這些會計上的“預提”理解為企業(yè)的現(xiàn)時“納稅義務”了?！捌鋵嵾@些企業(yè)也很無奈?！睆堓x進一步向記者解釋說，由于預提的土地增值稅在“應繳稅費”科目中核算，確實看起來處于“應繳未繳”的狀態(tài)，但由于土地增值稅的相關法律規(guī)定，這筆錢是要在銷售完成后統(tǒng)一繳納并進行清算，因此企業(yè)的行為并不違反稅法。

在采訪的最后，張輝表示：“國家制定土地增值稅，目的在于讓開發(fā)商通過繳納土地增值收益將房價控制住。這本身就很難，國家這么多年的調控都沒達到目的，光靠一個稅種，怎么可能？另外這個稅種先天就有各種問題，而且還不少?！彼J為央視要是理解了這一點，就不會有這個關于開發(fā)商欠稅問題的報道事件了。張輝還建議稅務總局一定要趕緊開始稅種的改革，畢竟很多稅種有重復征收的嫌疑，而且很繁瑣，“就像土地增值稅一樣，類似的稅種就有 5 個，是不是可以考慮通過新的房產(chǎn)稅改革將它們合并在一起？這樣我們好納稅，稅務機關也好征收。”

來源：《中國地產(chǎn)總裁》雜志