房地產企業所得稅稅收籌劃精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產企業所得稅稅收籌劃，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：房地產；企業所得稅；稅收籌劃；實證

前言：

房地產企業涉及的稅收種類相對較多，其中房地產行業企業所得稅是房地產企業繳納的較為主要的稅種之一。通過對我國房地產企業繳稅情況進行調查我們發現，我國大部分房地產企業在進行稅款繳納的過程中，都會對納稅金額進行控制，通過多種籌劃手段，降低企業納稅的成本。但是由于房地產企業在進行籌劃的過程中缺乏系統的管理，忽視科學手段的應用等，使得房地產行業企業所得稅稅收籌劃難以達到理想的效果。

1.房地產行業涉稅特點

房地產行業的發展在我國具有著一定的特殊性，尤其是在近年來住房價格居高不下的影響下，我國政府以及廣大人民群眾都對房地產企業的發展十分的重視。房地產企業的納稅情況與房地產企業的運營有著密切的關系，并且對房地產企業的經濟效益以及發展方向等都會產生影響。通過對房地產企業的納稅情況進行研究，我們發現房地產企業在納稅方面具有著以下幾個方面的特點：（1）不同階段稅收不同。房地產企業在進行運營的過程中是分階段的，不同的階段其經營的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國在對房地產企業進行征稅的過程中采取的是分類征稅，也就是說在不同的領域進行不同稅費的征稅。（3）獨特的繳費方式。房地產企業在進行稅款繳納的過程中，大多數的稅種都按照正常的繳稅方式進行。

2.具體案例分析

甲公司是一家經營效益良好的房地產企業，在進行房地產開發的過程中因資金不足，需要進行8000萬元資金的籌措。在對資金進行籌措的過程中，甲公司希望通過企業所得稅籌劃的方式，對企業將要繳納的企業所得稅進行控制，在合法的范圍內將企業需要繳納的個人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個不同的籌資計劃，通過對籌資計劃進行分析我們可以找出最優的房地產企業稅收籌劃方案。

通過對日常生活中企業所得稅的繳納方式進行研究我們可知在日常生活中企業所得稅的繳納與企業的借款有著密切的關系，并且隨著企業借款的不斷提升，個人所得稅的數額也會進行相應的下降。因此巧妙的進行資金的借貸成為了房地產企業進行企業所得稅籌劃的主要方式之一。通過對甲公司的三個籌資計劃進行分析，我們又可以發現不同的資金借貸方法產生的企業所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過對三個不同計劃進行研究我們可以直觀的看到，計劃三在可以進行利息抵稅的比重更大，其在進行企業所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節稅效果突出，但是在財務風險上卻是最大的因此應被有關房地產企業所重視。

3.房地產行業企業所得稅稅收籌劃

對上述案例進行分析我們可以得出，房地產行業可以通過對企業所得稅進行籌劃，降低企業所得稅的支出，并且進行資金的借貸是主要的應用手段。通過進一步的研究我們可以發現上述案例只是房地產企業進行所得稅籌劃的一個縮影，在實際的工作過程中，房地產企業可以針對不同的經營階段進行不同的企業所得稅稅收籌劃。

3.1準備階段

我國稅法對于納稅的對象進行細致的劃分，通過有針對性的的稅收規定對我國的稅收工作進行保障。因此房地產企業在進行企業設立的過程中，首先應對稅法進行掌握，明確其在納稅過程中的義務，通過對相關納稅內容的了解，完善稅收籌劃的依據。其次，房地產企業應對具體的組建形式進行考慮。這主要是因為企業的組建形式不僅關系著企業的運營模式，經濟發展等，同時也關系著稅收的多少。因此，房地產企業在準備階段應從稅收以及企業發展的角度進行綜合的考慮。最后，對分支機構的形式進行把握。企業的分支機構包括分公司和子公司兩種，針對不同的分支機構我國法律在企業所得稅方面進行了區分的規定。因此，房地產企業在進行分支機構建立的過程中，應用發展的眼光看問題，針對不同條件下分公司以及子公司的稅收特點，進行合理的選擇。

3.2開發階段

房地產的開發是一個比較復雜的過程，對房地產開發過程進行合理的把握對于控制企業所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產企業在開發階段首先，應嚴格按照國家相關規定進行各項資格的審批，并遵守具體的流程，完善開發過程中的各項工作。其次，進行合理籌資方式的選擇。通過案例我們可以知道不同的籌資方式在節稅效果以及財務風險上都有所不同，因此房地產企業應對二者進行合理把握，進行科學的稅收籌劃。

3.3銷售階段

銷售是房地產企業經營過程中的重要環節，為了可以對房地產開發的經濟效益進行保障，我國大約80%以上的房地產企業在進行房地產開發的過程中都會進行房地產的預售工作。因此一般在對房地產銷售階段進行研究的過程中，習慣性的會將該階段分為兩個部分。就房地產的預售部分而言，房地產企業需要對預售過程中收取的資金進行合理的籌劃，并以季度為單位進行利潤的預算以便進行企業所得稅的繳納。而對于現售部分來說，在對其進行稅收籌劃時應著重考慮可實現的經濟收入以及經營過程中的資本支出以及經濟虧損等因素，對應該繳納的稅額進行合理的計算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準確的現象出現。

4.總結：

綜上所述，房地產行業在進行發展的過程中，應從多個角度出發對企業內部的資金支出進行控制。通過加強房地產行業企業所得稅稅收籌劃質量的方式，對房地產企業的納稅額進行合理的控制，促進房地產企業的發展。（作者單位：1.北京開放大學懷柔分校；2.北京京北職業技術學院）

參考文獻：

[1] 杜敏.房地產企業的稅收籌劃分析[J].當代經濟，2012，13（14）：56-57

篇2

關鍵詞：房地產 企業所得稅 稅務籌劃 財務運用 收益

一、房地產企業稅收情況概述

稅務籌劃，是指納稅人在國家稅法規定的范圍內，通過對經營、投資、理財、核算等一系列經濟活動的事先籌劃和安排下，充分利用國家稅收法規提供的優惠政策及稅收法規允許范圍內的技術手段，從而盡可能的獲得“節稅”的目的，使納稅人獲得最大的稅收利益。本文主要簡述房地產企業所得稅稅收籌劃的財務運用研究，在此前提下，先對我國房地產項目稅收立法的整體情況概括如下。房地產項目從招投標、開發、建設到銷售過程中主要涉及的稅種有：企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等，這些稅種所對應的法規為各稅種的暫行條例，另外還有稅收部門的規章、通知等。所以，房地產企業在進行稅務籌劃時，一定要對國家相關稅收政策做到充分了解，同時要結合自身的情況進行稅務籌劃。稅務籌劃的分類根據類別的不同主要分為：行業、稅種、經營活動三種。房地產項目的科務籌劃可根據經營活動和稅種的不同來進行。

二、房地產企業所得稅稅務籌劃概述

1、房地產企業所得稅稅務籌劃的含義

企業所得稅是對我國內資企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》是1994年工商稅制改革后實行的，它把原國營企業所得稅、集體企業所得稅和私營企業所得稅統一起來，形成了現行的企業所得稅。它克服了原來按企業經濟性質的不同分設稅種的種種弊端，真正地貫徹了“公平稅負、促進競爭”的原則，實現了稅制的簡化和高效，并為進一步統一內外資企業所得稅打下了良好的基礎。企業所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得，我國企業所得稅法將納稅人分為居民企業和非居民企業，其中居民企業是指依法在中國境內成立，或者依照外國(地區)法律成立但實際管理機構在中國境內的企業。居民企業應就來源于中國境內、境外的所得作為征稅對象，包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。房地產企業所得稅稅務籌劃是指房地產企業在依據國家相關政策及稅法規定的為前提，利用稅收法規允許范圍內的技術手段，結合企業自身生產、經營、投資和理財活動，盡可能選擇稅收利益最大化的納稅籌劃形為。

2、房地產企業所得稅稅務籌劃的財務運用分析

稅收籌劃是在法律法規的許可范圍內進行的，實質是納稅人為維護自己的權益，在遵守國家法律及稅收法規的前提下，在多種納稅方案中，對企業投資、經營、理財等事先做的籌劃和安排，以盡可能達到稅收利益最大化方案的決策，具有合法性。合理避稅的前提條件是：依法納稅、依法盡其義務，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其細則和具體稅種的法規條例，按時足額交納稅款。只有在這個基礎上，才能進行合理避稅，才能視合理避稅為企業的權利，才能受到法律和社會的認可和保護。可見，企業的稅收籌劃和合理避稅是一體的，在廣義上，可屬于同一個范疇。所以，房地產企業在進行企業所得稅稅務籌劃時要結合自己的實際情況，利用合法的財務手段，選擇適合自己特點的避稅籌劃措施。

(1)稅務籌劃、合理避稅有利于實現企業財務管理目標

房地產企業依據自身的特點，通過成功的避稅籌劃，可以為企業帶來最大化的稅收收益，實現企業的利潤最大化，使企業更具規模，并能更好的實現企業的財務管理目標。

(2)稅務籌劃有利于企業財務管理水平的提高

房地產企業在進行企業所得稅稅務籌劃的前提必須是合理、合法的，要求企業必須規范財務管理行為，以此為企業提供正確有效的財務決策，使企業的各項經營活動都能實現良性循環。為了達到合法的節稅目的，房地產企業必須加強經營管理和財務管理，才能使避稅籌劃方案得到最好實現。因此，開展避稅籌劃有利于規范企業財務核算，加強財務核算尤其是成本核算和財務管理，促進企業加強經營管理。

3、房地產企業所得稅的稅收籌劃案例分析

由于房地產企業項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。

案例1：某公司2000年成立，2000年應納稅所得額為-9389元，2001年應納稅所得額為-2682996.53元，2002年應納稅所得額為-1182425.88元，2003年應納稅所得額為967335.39元，2004年應納稅所得額為-754818.4元，2005年應納稅所得額為-515069.03元，2006年預計應納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務籌劃了，因為企業所得法規定，納稅人發生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但是延續彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務籌劃，則2001年的可結轉下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業就是一種損失。后通過與銷售部的協調，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節稅的目的。

案例2：房地產開發企業每年的招待費都很大，而稅法規定，納稅人發生的與其生產、經營業務直接相關的業務招待費，在規定的比例范圍內可據實扣除，超過標準的部分，不得在稅前扣除。而房地產開發企業每年調增的業務招待費很多，加大了企業應納稅所得額，這也需要進行稅務籌劃。本公司列了一個計劃表，按當年預計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務費的發票，同時做好相關會議費證明材料，這樣一年下來需要調增的業務招待費就少了很多，減少了企業應納稅所得額，達到了節稅的目的。

案例3：某公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發階段，按照預計1年后就可銷售，當時有一家銷售公司與公司一大股東關系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應收賬款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規定經濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應納稅所得額。后經過多次協商，公司接受了本公司的方案。

實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規，就能達到避稅的目的。

三、結論

總之，稅收籌劃是合法的，是在不違反我國現行稅收體系法律規范的前提下進行的，并不是要企業虛報成本、虛報支出，而是要求企業在經過合理的、不違反稅收法規的前提下對企業的各經營活動和財務活動精心安排下，以達到減輕企業稅負，提高企業利潤的目的。

參考文獻：

[1]李大明.論稅收籌劃的原理及其運用.中南財經政法大學學報，2003;2

[2]王靖.稅收籌劃的定位與選擇.經濟與社會發展，2001;4

[3]田冰芬.稅務籌劃發展的意義及對策.經濟師論壇，2002;8

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關鍵詞：稅前扣除 優惠政策 納稅籌劃

房地產開發企業的經營具有復雜性、多樣性和生產周期長、投資數額大、往來對象多、市場風險不確定等特點，其開發經營活動不同于其他企業。從我國當前的稅收體制來看，涉及到房地產企業的稅種數量非常多，因此稅負比較繁重。而在房地產企業的所有稅種中，企業所得稅所占比重最大，因此有必要對企業所得稅進行科學籌劃。企業所得稅法對稅前扣除項目和稅收優惠的規定較多，彈性很大，房地產企業從稅前扣除項目和稅收優惠兩方面進行考慮，將具有很大的納稅籌劃空間。

一、稅前扣除項目的納稅籌劃

房地產企業所得稅的計稅依據是應納稅所得額，而應納稅所得額的大小取決于收入和扣除項目兩個因素。因此把握好所得稅的稅前扣除是房地產企業所得稅納稅籌劃的關鍵。

（一）會計核算方法的選擇

房地產企業通過選擇不同的會計核算方法，可以增加成本，達到減輕稅負或延緩納稅的目的。房地產企業所得稅稅前扣除的會計核算方法籌劃主要包括以下兩個方面。

1.存貨計價方法的籌劃。房地產企業的存貨量較大，且受宏觀調控的影響價格波動較大，一般通過影響企業的主營業務成本來影響企業的應納稅所得額，進而影響企業應納稅額的計算。企業所得稅法規定，存貨的計價方法有后進先出法先進先出法加權平均法移動加權平均法和個別計價法等多種方法可供選擇，這就為發出存貨的成本扣除提供了籌劃的空間。在通貨膨脹的情況下，采用后進先出法企業耗用原材料的成本較高，有利于減少當期應納稅所得額；反之，在通貨緊縮的情況下，采用先進先出法則有利于減少當期應納稅所得額。

2.固定資產折舊的籌劃。固定資產在房地產企業中的比重很大，因此需重點考慮固定資產的稅務籌劃。然而，企業所得稅法對折舊方法作了限制性規定，即固定資產一般按照直線法計算的折舊準予扣除，因此對固定資產的稅務籌劃只能從折舊年限和預計凈殘值方面入手。一是盡量縮短折舊年限，可以使后期成本費用前移，減輕企業前期所得稅負擔，延遲繳納所得稅，視同于從國家財政取得了一筆無息貸款。二是合理預計凈殘值，新的會計制度及稅法只要求根據固定資產的性質和消耗方式，合理確定固定資產的預計凈殘值，但并沒有做出具體的規定，因此房地產企業可以對固定資產的預計凈殘值進行合理納稅籌劃。

（二）職工薪酬的籌劃

1.工資、職工福利費、工會經費、職工教育經費支出的籌劃。企業所得稅法規定，企業發生的合理的工資、薪金支出，準予在稅前扣除；職工福利費、工會經費、職工教育經費支出分別在不超過工資薪金比例的14%、2%和2.5%的范圍內扣除，對職工教育經費超出限額部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。因此房地產企業要制定合理的支出分配方案，將工資、職工福利費、工會經費、職工教育經費納入企業的財務預算計劃，充分發揮其抵稅效應。在稅務籌劃中要注意，工資薪金在結合同行業、同地區水平的同時，發放金額在一定時期要相對固定，若有調整也應有序進行；職工福利費應單獨設置賬冊，并進行準確核算；撥繳的工會經費，必須取得工會組織開具的《工會經費收入專用收據》，否則不得稅前扣除；職工教育經費支出可以和帶薪休假相結合，從而給職工創造寬松的休閑學習機會，不僅為企業培養了人才，有利于技術創新，而且提高了職工的工作積極性。

2.五險一金的籌劃。稅法規定，企業依照有關部門為職工繳納的基本養老保險、基本醫療保險、失業保險、工傷保險、生育保險、住房公積金等費用，應準予扣除；企業為投資者或者職工支付的補充養老保險、補充醫療保險，在國務院財政、稅務主管部門規定的范圍和標準內，準予扣除；企業為特殊工種職工支付的人身安全保險費允許扣除。因此房地產企業應充分利用這些規定，足額購買，為職工安排好福利方案。這樣不僅增加稅前扣除成本，降低企業所得稅，又遵守了法律、法規；而且更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。

（三）利息費用的籌劃

房地產企業生產周期長，投資數額大，需要籌措大量的資金，其中借款是籌資的重要渠道，由于借款產生的利息費用金額會很大，因此利息費用的籌劃很有必要。

1.借款渠道的籌劃。企業所得稅法規定，非金融企業向非金融企業借款的利息支出，超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分不得稅前扣除。因此房地產企業在籌資時，應盡量向金融機構借款，或發行企業債券，避免高息借款，使得超標部分不得稅前扣除。如果資金確實周轉困難，取得高息借款，則應盡量將高息分散于費用項目，例如管理費用、銷售費用等，從而擴大稅前扣除的范圍。

2.利息支出處理方式的籌劃。稅法上對性質不同利息支出有不同的處理方式，費用化的利息可以在當期計稅時扣除，而資本化的利息一般分期扣除，顯然對利息支出的不同處理會產生不同的計稅影響。納稅籌劃途徑可以考慮以下方面：一是房地產企業在開辦初期往往處于虧損狀態，利息支出應盡量予以資本化，而以后年度計稅時作為費用扣除；二是當企業處于盈利年度時，利息支出應予以費用化，盡早實現計稅扣除。

（四）虧損的籌劃

1.虧損額的籌劃。企業所得稅法規定，企業年度發生的虧損，準予向以后年度結轉，用以后年度的所得彌補，但結轉年限最長不得超過五年。因此合理確定房地產企業的虧損額，最大限度地進行彌補，顯然可以獲得一定的稅收收益。房地產企業如果能夠預測虧損當年后五年內的盈利額可以彌補當年的虧損，那么擴大當年的虧損顯然是有利的，這就要求企業進行有效的稅收籌劃。首先，要通過銷售方式等推遲收入的確認；其次要正確核算和增加不征稅收入和免稅收入額，例如國債利息收入、符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益等免稅收入；最后，要盡量增加當期扣除。

2.匯總納稅的籌劃。企業在匯總計算繳納企業所得稅時，其境外營業機構的虧損不得抵減境內營業機構的盈利。但是境內總機構和分支機構可盈虧相抵，因此房地產企業在總機構盈利的情況下，可考慮設立分支機構。因為設立初期的分支機構往往是虧損的，那么總機構匯總繳納時，就可降低企業所得稅的稅負，獲得虧損抵稅的利益。

二、利用稅收優惠進行籌劃

（一）加計扣除優惠的籌劃

1.企業研發費用的籌劃。企業所得稅法規定，對于企業為開發新技術、新產品、新工藝發生的研究開發費用，未形成無形資產計入當期損益的，在按照規定實行100%扣除的基礎上，再按照研究開發費用的50%加計扣除；形成無形資產的，按照無形資產成本的150%攤銷。因此，房地產企業納稅人應注意分清研究開發費用的費用化和資本化。如果構成無形資產，則不能在當期全額扣除，要按照無形資產攤銷的有關規定處理。房地產企業在設立初期企業經常是虧損的，應盡量使開發費用資本化；而在以后年度盈利期，應盡量使開發費用費用化，增加稅前扣除金額，從而發揮研發費用加計扣除的抵稅效應。

2.安置特殊就業人員的稅收籌劃。企業所得稅法規定，在按照支付給殘疾職工工資據實扣除的基礎上，按照支付給殘疾職工工資的100%加計扣除，安置殘疾人員要按照《中華人民共和國殘疾人保障法》的規定處理有關事務，否則不能享受加計扣除。因此房地產企業在一定的合適的崗位可以安排殘疾人員工作，不僅可以多獲得稅前扣除利益，而且為社會提供更多的就業機會，更好地保障弱勢群體的利益，樹立良好的企業形象。

（二）投資方向的納稅籌劃

對國家支持的產業和項目，企業所得稅法規定了比較優惠的稅收政策，因此房地產企業為了獲得稅收籌劃利益，需考慮到其投資方向。

1.對三類固定資產投資的籌劃。稅法規定，企業購置環境保護、節能節水、安全生產等專用設備，該專用設備投資額的10%可以從企業當年的應納稅額中抵免；當年不足抵免的，可以在以后5個納稅年度結轉抵免。房地產企業需要注意的是：專用設備應在《環境保護專用設備企業所得稅優惠目錄》、《節能節水專用設備企業所得稅優惠目錄》和《安全生產專用設備企業所得稅優惠目錄》規定范圍內；享受優惠的房地產企業，應當實際購置并自身實際投入使用；如果購置的專用設備在5年內轉讓、出租的，應當停止享受企業所得稅優惠，并補繳已經抵免的企業所得稅稅款。目前國家不斷加強環境保護和治理，企業用于環境保護方面的投資也越來越大，因此，要充分利用該政策進行稅收籌劃。房地產企業可以充分考慮這些規定，在購置以上三類設備時，要充分考慮到必須是企業所得稅優惠目錄中的專用設備，而且注意年限限制，以使企業稅負達到最低。

2.投資行業的籌劃。稅法規定，企業從事國家重點扶持的公共基礎設施項目的投資經營的所得，自項目取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度起，第一年至第三年免征企業所得稅，第四年至第六年減半征收企業所得稅，即三免三減半；從事包括公共污水處理、公共垃圾處理、沼氣綜合開發利用、節能減排技術改造、海水淡化等符合條件的環境保護、節能節水項目的所得，三免三減半。享受稅收優惠的開始時間為第一筆生產經營收入，因此要選擇好第一筆生產經營收入的時間。因為一旦優惠期限開始，那么無論企業盈虧，優惠固定期限都必須連續計算，不得更改。而房地產企業在投入初期，投入較大，虧損多盈利少，幾乎沒有應稅所得，如果急于享受此優惠政策，就會“白享”優惠之名。若投資時間處于下半年，可盡量延遲到第二年開始確認收入，這樣第二年才能完全享受稅收優惠。X

參考文獻：

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關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；土地增值稅

稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。

一、房地產企業的經營特點及稅負情況

（一）經營特點

對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：

1．開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。

2．開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。

3．經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。

（二）房地產公司稅負情況

從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產公司涉及的稅種

（一）前期準備階段的稅種

房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產開發階段涉及的稅種

在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。

（三）房地產銷售階段涉及的稅種

1．營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。

三、房地產公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。

1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據

《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。

3．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。

（二）企業所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009] 31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。

（三）營業稅的籌劃

1.合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，節約了2%的營業稅。

參考文獻：

[1]王虹，陳立.納稅籌劃[m].北京:清華大學出版社，2006.

[2]張卓，王紅春.房地產企業稅收籌劃和可行性研究[j].應用能源技術，2007，(11).

篇5

關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；土地增值稅

稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利于企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。

一、房地產企業的經營特點及稅負情況

（一）經營特點

對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：

1．開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。

2．開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。

3．經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。

（二）房地產公司稅負情況

從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高于國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產業，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產公司涉及的稅種

（一）前期準備階段的稅種

房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產開發階段涉及的稅種

在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。

（三）房地產銷售階段涉及的稅種

1．營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。

三、房地產公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。

1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如

果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。

3．整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。

（二）企業所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。（3）開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009] 31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規定的稅前扣除項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅；又遵守了法律、法規；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。

（三）營業稅的籌劃

1.合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，節約了2%的營業稅。

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[1]王虹，陳立.納稅籌劃[m].北京:清華大學出版社，2006.

張卓，王紅春.房地產企業稅收籌劃和可行性研究[j].應用能源技術，2007，(11).